שוק הנדל"ן היוקרתי באיטליה

שוק הנדל"ן היוקרתי באיטליה ממשיך להתחזק הן בערים הגדולות והן בפלח הבתים היקרים לשני בתים. על פי מחקר של פטריז'סט וסנטנדריאה, המספר הגדל של אנשים עשירים, תנאי מס נוחים לבירות גדולות והעניין של משקיעים זרים תומכים בביקוש גבוה לדיור יוקרתי. מילאנו נותרה המרכז העיקרי של השוק, בעוד יעדי נופש יוקרתיים שומרים על מעמדם כמקומות האטרקטיביים ביותר להשקעה.

צמיחת העושר תומכת בשוק

מגזר הנדל"ן היוקרתי באיטליה מפגין חוסן ופיתוח יציב. אחד הגורמים העיקריים לצמיחה היה הגידול במספר התושבים העשירים במדינה. מספר משלמי המסים בעלי הכנסה של מעל 120,000 יורו לשנה גדל ב-39% בהשוואה לשנת 2008, למרות המשברים הכלכליים של השנים האחרונות.

עם צמיחת ההון, נדל"ן נתפס יותר ויותר לא רק כמקום מגורים, אלא גם כדרך לשמר ולחזק את העושר. בשנת 2024, חלקם של בעלי הנכסים בקרב המשפחות העשירות ביותר הגיע ל-95.3%, בעוד שלפני עשרים שנה נתון זה עמד על 92.9%. במקביל, העניין בשכירות יורד בהדרגה.

גיאוגרפיה של דיור יוקרה

המחירים הגבוהים ביותר - מעל 6,000 יורו למטר רבוע - מרוכזים בערים הגדולות ביותר ובאזורי תיירות יוקרתיים: על אגמים, באלפים ועל החוף. כאן שוק הנדל"ן היוקרתי מהווה חלק משמעותי מההיצע הכולל.

לצד מילאנו ורומא, בולטות גם עיריות עילית קטנות יותר כמו באסיליו ופורטה דיי מארמי, עם ריכוז גבוה במיוחד של תושבים עשירים. מילאנו נותרה השוק היוקרתי ביותר במדינה, בעוד שרומא גם היא שנייה רק לפירנצה וונציה מבחינת האטרקטיביות.

מבין הערים הגדולות, פירנצה מובילה מבחינת נתח הנדל"ן היוקרתי - כמעט 30% מהנכסים נמצאים בפלח היוקרה. מילאנו, נאפולי ובולוניה עוקבות אחריהן.

צמיחה חדה בביקוש לבתים שניים

שוק הבתים השניים היקרים מתפתח באופן פעיל במיוחד. מספר העסקאות הקשורות לנכסים במחיר של מעל מיליון אירו גדל ב-22% בשנה האחרונה, והיקף המגזר הזה כמעט הוכפל בעשר שנים.

כיום, בתים שניים מהווים כ-76% מכלל העסקאות בקטגוריית הנדל"ן מעל מיליון אירו. נכסים אלה נרכשים יותר ויותר לא רק למטרות פנאי, אלא גם כנכס השקעה לפיזור הון.

גם בתקופות של חוסר יציבות בשוק, המגזר מפגין חוסן גבוה ומתאושש במהירות מתקופות של ירידות.

מבנה ביקוש משתנה

המחקר מראה גם מחסור בהיצע במגזר הפרימיום הבינוני, עם מחירים הנעים בין 6,000 ל-10,000 אירו למ"ר. המחסור בדירות קטנות בולט במיוחד: נכסים עם שני חדרי שינה מהווים 43% מהביקוש, אך רק 33% מההיצע.

דבר זה מצביע על שינוי בהעדפות הקונים, כולל לקוחות עשירים, ויוצר הזדמנויות לפרויקטים חדשים של שיפוץ ובנייה קטנה יותר של דיור.

השכרות יוקרה ושוק התיירות

גם פלח השכירות היוקרתי נותר פעיל. תעריפים מעל 20 יורו למטר רבוע לחודש אופייניים בעיקר במרכזים כלכליים גדולים. מילאנו ורומא מובילות את הדרך הודות לביקוש חזק מצד אנשי מקצוע, מנהלים ועסקים בינלאומיים.

באזורים תיירותיים - במיוחד אתרי נופש על חוף הים ובהרים - גם להשכרות יוקרה יש ביקוש יציב, ובתים שניים ממשיכים למלא תפקיד מפתח בשוק.

מאפייני הערים הגדולות

מילאנו נותרה נקודת המפתח העיקרית לשוק היוקרה האיטלקי. במרכז ההיסטורי, מחירי הדיור עולים על 12,600 יורו למטר מרובע, ובאזורים יוקרתיים כמו בררה ופורטה נובה, המחירים מגיעים ליותר מ-14,500 יורו. הביקוש הגבוה נתמך על ידי משקיעים מקומיים וזרים כאחד. תקופת המכירה הממוצעת של נכסים היא 4-6 חודשים.

רומא מאופיינת בקרן היסטורית ייחודית ובנכסים יוקרתיים במרכז העיר, שם המחירים נעים סביב 10,300 יורו למטר מרובע. בין הקונים נמנים משפחות עשירות מקומיות ומשקיעים זרים כאחד. מכירות נכסים כאן נמשכות בדרך כלל 5-6 חודשים.

לפירנצה יש נתח גבוה של דיור יוקרה ועניין רב מצד קונים בינלאומיים. וילות היסטוריות ובתי מגורים משוחזרים עם נופים פנורמיים מבוקשים במיוחד. בשל השוק הסלקטיבי מאוד, תקופות החשיפה יכולות לעלות על שנה.

בולוניה, טורינו וגנואה מתפתחות לפי מודלים משלהן: בולוניה ידועה ביציבות השוק שלה, טורינו במחירים נוחים יותר ובאדריכלות איכותית, וגנואה מוערכת בעיקר בזכות מיקומה ונוף הים שלה.