מילאנו לרווקים, נאפולי למשקיעים, בולוניה לאקולוגיה: מגמות דיור 2025–2026

מחקר המבוסס על נתוני סוכנויות נדל"ן לשנת 2025 מראה כי שוק הדיור האיטלקי מקוטע: לכל אגף גדול יש מבנה חברתי משלו, רמות מחירים וסוגי חוזים משלו.

ניתוח שוק הרכישה והמכירה לפי עיר

הסיבה לרכישה משתנה מעיר לעיר. בעוד שבפירנצה, גנואה, רומא וטורינו יותר מ-77% מהעסקאות הן לרכישת בית ראשון לשימוש אישי, בנאפולי יש את נתח הרכישות הגבוה ביותר להשקעה - 37.3% (להשכרה לתיירים וסטודנטים).

• פרופיל קונה: בפלרמו (72.3%) ובנאפולי (71.3%), משפחות קלאסיות שולטות בשוק. במילאנו, כמעט כל קונה שני הוא רווק (46.9% רווקים).
• גיל: כמעט בכל מקום, הפעילים ביותר הם צעירים בגילאי 18-34 (במילאנו, הם 35.5%). פירנצה הייתה יוצאת דופן, שם, עקב מחירים גבוהים, רכישות נדחות לקבוצת הגיל 35-44.
• טיפולוגיית דיור: דירת שלושה חדרים (trilocale) נותרה הסטנדרט העולמי. עם זאת, במילאנו ובטורינו, דירות שני חדרים (bilocale) נרכשות בעיקר, ובגנואה ובורונה, דירות ארבעה חדרים.
• מחירי דיור למכירה חוזרת: מילאנו מחזיקה בשיא המוחלט עם 4,622 אירו/מ"ר. אנגלית: רומא (3,309 אירו/מ"ר) ופירנצה (3,183 אירו/מ"ר) נמצאות הרחק מאחור.
• יעילות אנרגטית: בולוניה הפכה למובילה ברכישת דיור עם דירוגי יעילות אנרגטית גבוהים (A ו-B) עם נתח של 9% מכלל העסקאות.

שוק השכירות: פרופיל שוכרים וחוזים

ביקוש השכירות נקבע על פי המאפיינים הספציפיים של הכלכלה של כל עיר:

• פרופיל שוכרים: בטורינו, 35.5% מהחוזים נסגרים עם סטודנטים. בוורונה ובארי, כ-43% מהשוכרים הם עובדים זרים ואנשי מקצוע. בבולוניה, מילאנו, טורינו וורונה, השוכרים הם בעיקר רווקים וצעירים מתחת לגיל 34, בעוד שבפירנצה, נאפולי ופלרמו מדובר במשפחות.
• סוגי חוזים: בבולוניה, 90% מהעסקאות הן בשוק החופשי (canone libero). בג'נובה, 80% הן שכירות משותפת מוסכמת (canone concordato). במילאנו ובבארי, שיעור החוזים הזמניים (contratti transitori) גדל במהירות.
• מחירים ממוצעים (לדירת 2 חדרים):

1. מילאנו: 1,128 אירו לחודש.
2. רומא: 949 אירו לחודש.
3. פירנצה: 879 אירו לחודש.
4. בולוניה: 828 אירו לחודש.