שוק הנדל"ן האיטלקי: מכירות ומחירים עולים בשנת 2025

שוק הנדל"ן האיטלקי סיים את שנת 2025 עם תוצאות חיוביות בביטחון, המאשרות שלב של התייצבות לאחר אי הוודאות של השנים האחרונות. על פי ניתוח של Gruppo Tecnocasa, מגזר המגורים מראה עלייה ניכרת במספר העסקאות, עליית מחירים ושוק שכירות שעדיין פעיל, אם כי קצב הצמיחה שלו מתחיל להאט.

לפיכך, שוק הנדל"ן האיטלקי נכנס לשנת 2026 עם בסיס איתן למדי, למרות חוסר האיזון המתמשך בין ביקוש גבוה להיצע מוגבל.

יותר מ-766 אלף עסקאות: עיירות קטנות מניעות את הצמיחה

במהלך 2025 נרשמו 766,756 עסקאות רכישה ומכירה של נכסי מגורים באיטליה, עלייה של 6.4% בהשוואה לשנה הקודמת.

הצמיחה הבולטת ביותר נצפתה בעיירות קטנות וברשויות מקומיות מחוץ למרכזים המנהליים (+6.9%), בעוד שגם ערים גדולות הציגו תוצאה בטוחה - +5.4%.

מבנה השוק ראוי לציון במיוחד: היקף מכירות הבניינים החדשים ירד ב- 21%, בעוד שהשוק המשני צמח ב-9.1%. דבר זה מצביע על כך שהמחסור בדיור חדש ועלויות בנייה גבוהות מסיטים יותר ויותר את הביקוש לכיוון מלאי הדיור הקיים.

צמיחת מחירים: בארי מובילה, מילאנו ורומא צומחות בהתמדה

במחצית השנייה של 2025, הצמיחה הממוצעת במחירי הדיור בערים גדולות הייתה 2.6% - זהו הנתון הגבוה ביותר מאז התקופה שלאחר המגיפה.

הצמיחה הדינמית ביותר נרשמה בבארי (+6.3%).

גם דינמיקה חיובית נרשמה:

• מילאנו - +2.2%;
• רומא - +2.2%.

חשוב לציין שאף עיר גדולה לא הראתה ירידה במחירים, מה שמאשר את יציבות השוק.

דינמיקה חיובית נצפית גם במרכזים המחוזיים (+1.7%), כמו גם באזורים פרבריים (+2.2%). מבין ערי המחוז, בולטות הערים הבאות:

• פירנצה (+4.0%);
• בולוניה (+2.8%).

למרות הירידה בנפחי הבנייה, מחיר הבניינים החדשים עלה ב-2.5%.

תנאי המכירה יציבים, אך ההבדלים בין הערים נותרו

נכון לינואר 2026, משך הזמן הממוצע למכירת נדל"ן בערים גדולות הוא 108 ימים - כמעט ללא שינוי בהשוואה לשנה הקודמת.

השווקים הדינמיים ביותר נותרו:

• מילאנו - 88 ימים;
• בולוניה - 91 ימים.

תנאי המכירה הארוכים ביותר נרשמו ב:

• גנואה - 133 ימים;
• בארי - 126 ימים.

המצב משתפר בהדרגה באזורים הפריפריאליים: אנגליה: משך הזמן הממוצע ירד מ-142 ל- 136 ימים.

היצע וביקוש: דירות שלושה חדרים נותרות הפופולריות ביותר

פורמט הדיור הפופולרי ביותר בערים גדולות נותר דירות שלושה חדרים (trilocale), המהוות 41.2% מהביקוש.

אחריהן:

• דירות שני חדרים (bilocale) - 24.9%;
• דירות ארבעה חדרים (quadrilocale) - 22.3%.

עם זאת, מבנה הביקוש משתנה בהתאם לעיר:

• במילאנו, דירות שני חדרים מובילות (45.1%);
• בגנואה, דירות ארבעה חדרים שולטות (43.6%), דבר המתאפשר על ידי רמת מחירים נוחה יותר.

ההיצע נותר מוגבל, במיוחד בפלח הדיור האיכותי במצב טוב.

מי קונה נדל"ן נדל"ן?

על פי המחקר:

• 75.2% מהרכישות נעשות למגורים פרטיים;
• חלקן של רכישות השקעה ירד ל-17.9%.

הגיל הממוצע של הקונים הוא 43.3 שנים. במקביל, הפעילות של קונים צעירים בגילאי 18-34 וקבוצת הגיל 55-64 גדלה. יותר ויותר אנשים רוכשים דיור מחוץ לעיר מגוריהם.

שוק השכירות: הצמיחה מואטת, אך הביקוש נותר גבוה

שוק השכירות ממשיך לחוות מחסור בהיצע, אם כי קצב הצמיחה של מחירי השכירות יורד בהדרגה.

במחצית השנייה של 2025:

• מחירי השכירות של דירות סטודיו ושלושה חדרים עלו ב-2.2%;
• דירות שני חדרים - ב-2.3%.

מילאנו ובולוניה חוות התקררות קלה של השוק לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה, בעוד גנואה ופלרמו מציגות את הצמיחה הגבוהה ביותר במחירי השכירות.

מחירי השכירות הגבוהים ביותר עדיין נרשמים במילאנו:

• 837 אירו - סטודיו;
• 1,128 אירו - דירת שני חדרים;
• 1,525 אירו - דירת שלושה חדרים.

מגמה מעניינת הייתה החזרה לשוק ארוך הטווח של כמה נכסים ששימשו בעבר. להשכרות לטווח קצר, מה שהגדיל מעט את ההיצע.

גם חלקם של הסכמי השכירות לסטודנטים גדל - עד 14.1%, והסכמים בריביות שוק חופשי כבר מהווים 39.5% מהשוק.

תשואת השכירות ברוטו הממוצעת לדירת שני חדרים מגיעה ל-5.7% לשנה.

תחזית לשנת 2026: צמיחה מתונה עם אי ודאות מתמשכת

הציפיות לשנת 2026 נותרות חיוביות. אנליסטים צופים:

• מ-780 ל-790 אלף עסקאות קנייה ומכירה;
• עלייה במחירי הדיור בטווח של 1-3%;
• עלייה במחירי השכירות ב-3-5%.

עם זאת, השוק ממשיך להיות תלוי במצב הגיאופוליטי הבינלאומי, אשר יכול להשפיע על אמון המשפחות, המשקיעים ועל רמת הביקוש הכוללת.