שוק המשרדים במילאנו ורומא: חשיבות מתרחצת של אספקה איכותית

לפי JLL analytics, שוק השכירות של המשרדים באיטליה התחיל את שנת 2026 עם מגמות שונות בשתי הערים המרכזיות: מילאנו ורומא. ברבעון הראשון, נפח הצריכה הכולל עלה מעט מעל 100,000 מ"ר, כשכ-65,000 מ"ר במילאנו ו-36,000 מ"ר ברומא. מ' - לרומא.

בסך הכל, הנתונים מצביעים על כך שהשוק מתמקד יותר ויותר באיכות: הביקוש מתרבה ונבחר, תוך שההצעה של נכסים איכותיים נשאר מוגבלת, במיוחד באזורים מרכזיים.

מילאנו: ביקוש גמיש בעוד שהשטח מצטמצם

במילאנו, נפח הקליטה סיים בכ-65,000 מ"ר, לצדם 4,000 מ"ר נוספים של שכירות משנה. הנתון מאשר את רמת הפעילות הגבוהה, לעומת תקופה דומה בשנת 2025 ומעלה את הערכים הממוצעים בחמש השנים האחרונות. עם זאת, בהשוואה לשנה שעברה, הנפח קרב ל-100,000 מ"ר. מ', ישנה האטה קלה.

הסיבה העיקרית הייתה היעדר עסקאות גדולות, וכן ירידה משמעותית בשטח הממוצע של משרדים מושכרים - מכ-1,200 מ"ר ל-750 מ"ר. זה משקף אסטרטגיות זהירות יותר של חברות ואת הרצון לייעל את השטח המנוצל.

הביקוש מרכז יותר ויותר על נכסים איכותיים: כ-65% מהשטח הנספג נמצא בבניינים מסוג A. מגמה זו נתמכת על ידי קריטריונים בחירה מחמירים יותר, עם איכות בנייה, קיימות ומיקום מעולה.

ההצעה המוגבלת של נכסים פרימיום ממשיכה להפעיל לחץ על השוק: שיעור הריקנות הממוצע עומד על 9.4%, אך עבור נכסים ברמה גבוהה הוא יורד ל-3.6%. כתוצאה מכך, מחירי השכירות ממשיכים לגדול, ומגיעים ל-820 יורו למ"ר לשנה במרכז ההיסטורי ול-780 יורו ברובעי עסקים מודרניים. גם חלקן של עסקאות עם דמי שכירות מעל 600 יורו/מ"ר לשנה נמצא במגמת עלייה, וכבר מהווה כ-30% מהנפח הכולל.

מנקודת מבט גיאוגרפית, כ-40% מהביקוש מרוכז באזורים מרכזיים, בעיקר במרכז ההיסטורי. במקביל, אזורים חצי-פריפריאליים מחזקים את תפקידם, וצוברים יותר מרבע מכלל העסקאות, בעיקר אזורים כמו פאריני-איסולה ופורטה רומנה.

מניע הביקוש העיקרי הוא שירותים מקצועיים, כולל משרדי עורכי דין, מוסדות פיננסיים וחברות טכנולוגיה.

רומא: צמיחה עקב עסקאות גדולות

ברומא, התמונה שונה: שוק הנדל"ן למשרדים הראה תאוצה ניכרת. נפח הקליטה סיים בכ-36,000 מ"ר, שהם יותר מכפול מהנתון ברבעון הראשון של 2025. הצמיחה נבעה בעיקר מארבע עסקאות גדולות של למעלה מ-5,000 מ"ר. מ', כולל עסקה משמעותית עם המגזר הציבורי.

כמו במילאנו, גם בבירה יש ביקוש חזק לנכסים איכותיים, כאשר בנייני Class A מהווים 57% מסך הנכסים הנמכרים. עובדה זו מאשרת את הסלקטיביות הגוברת של שוכרים על רקע ההצעה המוגבלת של משרדים יוקרתיים.

רובע העסקים המרכזי נותר פלח שוק מרכזי, המהווה כ-40% מהעסקאות, בעוד שרובע EUR בולט עם עסקת ההשכרה המוקדמת הגדולה ביותר של הרבעון.

מבחינת מגזרים, מגזר השירותים, ובמיוחד משרדי עורכי דין, מוביל, וכך גם מוסדות ציבוריים, הממשיכים למלא תפקיד משמעותי בשוק המשרדים ברומא.

שיעור הריקנות נותר נמוך, מתחת ל-7% בסך הכל וכ-1.5% בלבד עבור נכסים יוקרתיים. מחירי השכירות היוקרתיים נשמרו על 610 אירו למ"ר לשנה, עם פוטנציאל לצמיחה בטווח הקצר.