מילאנו הופכת להיות פחות משתלמת: עלויות הדיור עולות מהר יותר מההכנסות

שוק הדיור של מילאנו ממשיך להפגין חוסר איזון הולך וגובר בין עלויות הדיור לרמות ההכנסה. על פי הדו"ח השלישי של המרכז לדיור בר השגה (OCA), שהוצג באפריל 2026, קשיים בתשלום עבור דיור אינם עוד תופעה זמנית - הם הפכו לבעיה מבנית מתמשכת.

המחקר מראה כי החיים במילאנו אך ורק על הכנסה מעבודה הופכים לקשים יותר ויותר: עלויות הדיור והתחבורה יכולות להגיע ל-60% מההכנסה החודשית. יתר על כן, הבעיה חרגה מזמן מגבולותיה המנהליים של העיר והשפיעה על כל מחוז מילאנו.

מילאנו נותרה מרכז אטרקטיבי לעבודה ולימודים, אך במקביל הופכת פחות משתלמת עבור תושבים מן השורה. מומחים מזהירים כי ללא אסטרטגיה ארוכת טווח, הדבר עלול לפגוע קשות באיזון החברתי והכלכלי של העיר.

צמיחת המחירים עולה על צמיחת השכר

בשנת 2024, עלויות הדיור המשיכו לעלות:

• מחירי רכישת נדל"ן עלו ב-8.5%;
• דמי השכירות עלו ב-6.8%;
• השכר הממוצע עלה רק ב-4.2%, נתון נמוך משיעור האינפלציה.

עבור עובדים בעלי הכנסה בינונית ונמוכה, המצב גרוע אף יותר:

• עובדים ההכנסות גדלו רק ב-3.7%;
• שכרם של עובדי משרדים גדל ב-2.6%.

הפער בין יוקר המחיה להכנסה משפיע יותר ויותר על היכולת לשכור או לקנות בית. חסכונות משפחתיים, עזרה מקרובי משפחה או תמיכה כספית חיצונית הופכים לחשובים יותר ויותר.

שוק השכירות הופך פחות יציב.

מחיר השכירות הממוצע במילאנו הגיע ל-201 יורו למטר רבוע לשנה. במקביל, מספר החוזים ארוכי הטווח פוחת ומספר צורות השכירות הזמניות והגמישות גדל.

אפילו דיור עם מה שנקרא "שכירות מוסכמת", שנחשב בעבר זול יותר, מתקרב כעת במחיר להצעות השוק. כתוצאה מכך, כלי זה מאבד כמעט לחלוטין את תפקידו החברתי.

הכנסות האוכלוסייה מקוטבות, הדיור מצטמצם

מבנה ההכנסות במילאנו מדגים ריבוד חברתי חזק:

• יותר ממחצית משלמי המסים מרוויחים פחות מ-26,000 יורו בשנה;
• כמעט שליש - פחות מ-15,000 יורו.

על רקע זה, התושב הממוצע יכול להרשות לעצמו שטח מגורים קטן יותר ויותר. במקרים רבים, שטח הדירות הזמין כבר נמוך מתקני הדיור המינימליים הזמינים בשוק.

בעיית הדיור הופכת לא רק לקשה - עבור רבים, היא אף הופכת לבלתי פתירה.

אוכלוסיית מילאנו בפועל גדולה מהאוכלוסייה הרשמית

אחד הממצאים המעניינים ביותר של המחקר היה ההבדל בין מספר התושבים הרשמי לאוכלוסיית העיר בפועל.

בהתבסס על נתוני טלפונים ניידים, אנליסטים הגיעו למסקנה שבעוד שבמילאנו יש רשמית 1.4 מיליון תושבים, ישנם יותר מ-1.6 מיליון איש המתגוררים בעיר דרך קבע. נתון זה כולל סטודנטים, עובדים זמניים ואנשים שאינם רשומים רשמית.

דבר זה יוצר לחץ נוסף על שוק השכירות, התחבורה ושירותי העיר.

השכרות לטווח קצר מחריפות את המשבר

לאחר המגיפה, שוק השכירות לטווח קצר החל לצמוח במהירות. יותר ויותר דירות הופכות למגזר התיירותי, מה שמקטין את היצע הדיור לטווח ארוך עבור תושבי העיר.

במהלך חמש השנים האחרונות:

• חלקן של השכירות לטווח ארוך ירד מ-66% ל-51%;
• חוזים זמניים וקצרי טווח תפסו כמעט מחצית מהשוק.

מצד אחד, הדבר משקף את האטרקטיביות התיירותית הגוברת של מילאנו, ומצד שני, הדבר מגביר את חוסר היציבות עבור אלו המחפשים דיור למגורי קבע ועבודה.

חוסר הפיתוח של תשתיות המלונות הגדיל עוד יותר את הנטל על מלאי הדיור הפרטי.

דיור המשבר מתפשט מעבר למילאנו.

בעיות במחירי דיור השפיעו לא רק על מילאנו עצמה, אלא גם על ערים שכנות באזור המטרופולין.

אפילו ברשויות מקומיות המחוברות היטב למילאנו, מחירי השכירות עולים במהירות. תושבים רבים מתרחקים מהמרכז בניסיון להפחית הוצאות, אך החיסכון אינו כה משמעותי עקב עלויות התחבורה.

על פי המחקר:

• דיור ותחבורה ציבורית יכולים לספוג 50-60% מההכנסה;
• בשימוש ברכב, נתח זה מגיע לעיתים ל-80%.

בנוסף לנטל הכספי, הדבר יוצר בעיות סביבתיות ותשתיות נוספות.

נדרשים צעדים מקיפים

מחברי הדו"ח מדגישים כי נושא הדיור קשור קשר הדוק למדיניות חברתית, תכנון עירוני ושוק העבודה.

הניסיון של אזורים פרבריים מראה את הצורך ב:

• תיאום בין רשויות מקומיות;
• ניהול משותף של המיזוג העירוני;
• שילוב מדיניות דיור עם מערכת התמיכה החברתית.

תשומת לב מיוחדת ניתנת לקשר בין דיור לתעסוקה. יוקר המחיה הגבוה כבר משפיע על יכולתן של חברות למשוך ולשמר עובדים. לכן, פתרונות דיור זמניים הקשורים לתעסוקה נידונים יותר ויותר.

נדרשת אסטרטגיה ארוכת טווח

החלק האחרון של הדו"ח רואה בדיור תשתית אסטרטגית הנחוצה לתחרותיות הכלכלית וליציבות החברתית של העיר.

מומחים סבורים כי שכר דירה בר השגה לא צריך לעלות על 100-110 יורו למטר רבוע לשנה. ברגע שחוצים את הגבול הזה, אפילו נציגים של מקצועות מפתח הנחוצים לתפקוד העיר מתחילים להידחק החוצה משוק הדיור.

המסקנה העיקרית של המחקר היא שניתוח הבעיה בלבד כבר אינו מספיק. מילאנו זקוקה למדיניות ארוכת טווח ומקיפה המשלבת סוגיות דיור, תחבורה ותעסוקה ברמת כלל האזור העירוני.