איך לרכוש נכס עם משכנתא: מניעת סיכונים והגנה על העסקה

מתכננים לרכוש נכס עם שעבוד?

להלן, נפרר את הצעדים המשפטיים שניתן לנקוט על מנת להגן על הפיקדון שלכם, לפרוע את החוב לגמרי ולהסיר את שעבוד המשכנתא.

רכישה ומכירה של נכס שעבוד במשכנתא הן חוקיות לחלוטין. בכל זאת, נדרשת הזהירות המירבית: המשכנתא נשארת עם הנכס גם לאחר שינוי בבעלות עקב מה שנקרא "זכות מכירה חוזרת" (diritto di sequela). כדי לרכוש דירה בבטחה עם שעבוד משכנתא, בדרך כלל משתמשים באחת משלוש דרכים עיקריות:

1. פירעון מוקדם של החוב על ידי המוכר לפני סיום החוזה העיקרי;
2. פירעון החוב ישירות בעת העסקה (אצל הנוטריון), כאשר הקונה מעביר את הסכום הנדרש ישירות למלווה ומקבל הסכמה רשמית להסרת השעבוד;
3. העברה רשמית של יתרת הלוואת המשכנתא הנוכחית לקונה (accollo del mutuo).

מהו משכנתא, כיצד היא פועלת ואילו סוגים קיימים?

משכנתא היא זכות ביטחון אמיתית המעניקה לנושה (בדרך כלל בנק) את הזכות לתפוס בכוח את הנכס המשועבד כדי לפרוע את ההלוואה שלו ולקבל סיפוק מהתמורה מהמכירה, עדיפות לפני נושים אחרים.

משכנתא נוצרת ומקבלת תוקף משפטי רק מרגע ביצוע הרישום בנכס. רישומים (Conservatoria). פורמליות זו היא בעלת אופי של קביעת בעלות: ללא רישום, המשכנתא אינה קיימת מבחינה חוקית. מרגע הרישום, היא מעניקה למלווה שתי זכויות יתר מרכזיות:

• זכות קיום (diritto di seguito): השעבוד נשאר מחובר לנכס ללא קשר להחלפת בעלים. ניתן למכור את הנכס, אך המלווה שומר לעצמו את הזכות להחזיר אותו גם מהקונה החדש.
• זכות קדימה (diritto di prelazione): במקרה של גבייה כפויה, תביעותיו של בעל המשכנתא מסופקות מהתמורה לפני אלו של נושים בלתי מובטחים.

במערכת המשפטית האיטלקית, ישנן שלוש צורות של משכנתא:

1. וולונטרית (ipoteca volontaria): נובעת מהסכם או הצהרה חד צדדית. הדוגמה הנפוצה ביותר היא רכישת בית עם משכנתא לטובת הבנק שהנפיק את הלוואת המשכנתא.
2. משפטי (ipoteca giudiziale): הוא מונפק על סמך החלטת בית משפט על תשלום חוב, צו אכיפה או פעולות שיפוטיות אחרות.
3. משפטי (ipoteca legale): הזכות לרשום משכנתא מוענקת לנושים מסוימים ישירות על פי חוק ללא הסכמת החייב (לדוגמה, לטובת המוכר כערובה לתשלום מלוא מחיר הנכס).

משך משכנתא על מקרקעין

על פי סעיף 2847 לחוק האזרחי האיטלקי, רישום המשכנתא נשאר בתוקף למשך 20 שנה ממועד הרישום. הסטטוס של השעבוד לאחר מכן תלוי בניהול החוב ובפעולות הנושה:

• החזר החוב לפני 20 שנה: כאשר ההלוואה נפרעת במלואה, השעבוד מבוטל. עבור משכנתאות בנקאיות, חל ביטול אוטומטי (ex Legge Bersani), ללא צורך במסמך נוטריוני נפרד.
• הלוואה לתקופה של יותר מ-20 שנה (למשל 25 או 30 שנה): כדי למנוע מהמשכנתא לפוג באמצע התקופה, הנושה מחויב להאריך (rinnovazione) את המשכנתא לפני תום תקופת 20 השנים. זה מאריך את תוקפה ב-20 שנה נוספות, תוך שמירה על הוותק המקורי של המשכנתא.
• ללא הארכה: אם תקופת 20 השנים פגה ללא הארכה, המשכנתא מבוטלת אוטומטית. החוב הפיננסי עצמו נשאר בתוקף, אך המלווה מאבד את זכות הבטוחה הריאלית על הנכס.

אפשר למכור דירה אם היא משועבדת?

החוק מאפשר מכירת מקרקעין עם שעבוד משכנתא. נוכחות שעבוד אינה חוסמת את העסקה ואינה דורשת אישור מראש של המלווה. בכל זאת, מכיוון שהמשכנתא עוקבת אחר הנכס, שלושה תרחישים בטוחים חולים בשוק:

1. הסדר חוב וביטול השעבוד בעסקה (rogito): חלק ממחיר הרכישה מוחל ישירות על סגירת החוב הנותר של המוכר במקביל לחתימה על החוזה.
2. העברת אשראי (accollo): הקונה נכנס להסכם ההלוואה הקיים של המוכר ונוטל על עצמו את האחריות לתשלום התשלומים הנותרים. המשכנתא נשארת פעילה על הנכס.
3. תשלום מראש לפני העסקה: המוכר סוגר באופן עצמאי את חובו לפני חתימת החוזה העיקרי, ומעביר את הנכס ללא שעבודים לחלוטין.

מה קורה אם אני קונה דירה עם משכנתא מבלי לפרוע אותה?

רכישת נכס ללא הסרת שעבוד המשכנתא באופן רשמי ומוסכם כרוכה בסיכונים ישירים:

• סיכון של תפיסה ומכירה במכירה פומבית (pignoramento): אם החייב המקורי מפסיק לבצע תשלומים, לנושה יש את הזכות לתפוס את הנכס ולהעמידו למכירה פומבית, גם אם הנכס כבר בבעלות צד שלישי שאינו קשור לחוב.
• סירוב להנפיק משכנתא לקונה: אם אתם מתכננים לרכוש דירה משועבדת עם מעורבות של משכנתא חדשה, הבנק יסרב למימון, אם לנכס יש שעבודים פעילים שלא סגורים. במהלך העסקה. הבנק דורש את העדיפות הראשונה של הבטוחה, נקייה משעבודים קודמים.
• הליך פינוי משכנתא (purgazione): הקונה יכול לפנות להליך פינוי משכנתא משפטי (על ידי הצעת מחיר מוסכם או שווי מוערך של הנכס לנושים), אך זהו תהליך מורכב ויקר.

הטעויות הנפוצות ביותר בעת רכישה

מכירה ורכישה של נכס משועבד דורשת זהירות מרבית. הנה הטעויות העיקריות:

• העברת הפיקדון ישירות למוכר: העברת כסף למוכר