סיווג בתים באיטליה: מדירות עירוניות עד בתים-על

מגוון הצורות והעיצובים האדריכליים של דיור באיטליה מתקיים על פי הקוד האזרחי. הבסיס לכל בית הוא סעיף 1117 של הקוד האזרחי האיטלקי (Codice Civile), המגדיר את הבעלות המשותפת על המבנים התומכים, התשתיות והשטחים המשותפים כאשר לבניין יש לפחות שני בעלים שונים.

לכל עוצמה יש מאפיינים ייחודיים בנוגע להקצאת עלויות, ניהול וחובות מס.

מספר סוגי הבתים העיקריים באיטליה

מבנה אנכי (Condominioverticale): בניין קלאסי רב קומות בו נמצאות דירות או משרדים אחת מעל השנייה. בעלי הבתים מחלקים את היסודות, הקירות הנושאים, הגג, המדרגות והמעלית.

בית משותף אופקי (Condominio orizzontale): קומפלקס של בתים עצמאיים וסמוכים (לדוגמה, בתים עירוניים - villette a schiera). הבתים עצמאיים מבנית, אך יש להם אלמנטים חיצוניים משותפים: שערי כניסה, שבילי גישה, תאורה וביוב (סעיף 1117-bis של הקוד האזרחי האיטלקי).

בית משותף מינימלי (Condominio minimo): מצב בו בית מורכב משתי דירות בלבד השייכות לבעלים שונים (לדוגמה, דופלקס), אך יש לו אלמנטים נושאי עומס משותפים או חצר.

בית משותף חלקי (Condominio parziale): מבנה חוקי בתוך בית גדול יותר בו אלמנט מסוים (לדוגמה, כניסה נפרדת, מעלית או גג של אחד החלקים) משמש רק חלק מהדיירים. עלויות התחזוקה בהתאם לסעיף. לפי סעיף 1123 של הקוד האזרחי האיטלקי, רק מי שמשתמש בו בפועל אחראי.

סופר-קונדומיניו: קומפלקס של מספר בתים עצמאיים המאוחדים על ידי מתקנים משותפים גדולים: אזור פארק, בריכת שחייה, חדר דוודים או מערכת אבטחה משותפת.

כיצד נוצר בניין בתים מבחינה משפטית?

בית קונדומיניון נוצר אוטומטית "דה פקטו" (di fatto), ללא צורך במסמך נוטריוני. 21077/2022 של בית המשפט לערעורים אישר כי המעמד המשפטי מופעל כאשר מתקיימים שלושה תנאים:

נוכחות מספר בתים בבעלות אנשים שונים;

אי-חלוקה פיזית של הבתים או המערכות המשותפים;

שימוש משותף באזורים משותפים.

דרישות מס: רשות המסים האיטלקית (Agenzia delle Entrate) דורשת מהבעלים לבקש את קוד המס (Codice Fiscale) עבור הבתים בפעם הראשונה שיש בעלות משותפת. בלעדיו, לא ניתן לשלם באופן חוקי לתשתיות ולעסוק בקבלנים.

מה ההבדל בין בית משותף לבית דיור?

ההבדל העיקרי בין בית משותף לבית דיור מסחרי הוא מבנה הבעלות ופורמט הניהול.

בבית משותף טיפוסי, האזורים המשותפים נמצאים בבעלות משותפת של בעלי בתים יחידים. כל ההחלטות המרכזיות בנוגע לתיקונים, תחזוקה וחלוקת תקציב מתקבלות על ידי הדיירים באסיפה כללית (אסיפה). צורת המגורים יכולה להיות כל אחת: בעלות קבועה או שכירות ארוכת טווח.

בבית דיור, כל המתחם נמצא בבעלות מלאה של ישות משפטית אחת (חברה מסחרית). הדיירים אינם בעלי נכסים - הם חותמים על הסכמי שכירות. במקרה זה, עלות הלינה כוללת בדרך כלל שירותי מלון מסחריים: שירותי קבלה, ניקיון קבוע של חדרים ואבטחת השטח.

מתי נדרש מנהל?

על פי סעיף 1129 לחוק האזרחי האיטלקי, מינוי מנהל מקצועי הופך לחובה רק אם מספר הבעלים עולה על 8 אנשים.

אם בבית יש 4 בתים או שהוא בית משותף ללפחות 2 משפחות, הדיירים יכולים לנהל אותו בעצמם (autogestione) על ידי מינוי נציג אחראי. עם זאת, החובה להחזיק בבית קודיס פיסקל, לשמור קבלות ולבצע תשלומים באמצעות העברה בנקאית נותרה, גם ברשויות המקומיות.