מכירת דירה במסגרת מגורים משותפים: הזכויות של בני זוג לא רשומים, הסיכונים והסכסוכים המשפטיים

מכירת מגורים בהם גר זוג לא רשום (נקרא גם נישואין אזרחיים, או convivenza di fatto) מתוקנת על ידי זכויות קניין. החוק האיטלקי (חוק Cirinnà מס' 76/2016) לא מרחיב באופן אוטומטי את הוראות דיני המשפחה החלים על נישואין רשמיים גם על זכויות כאלה.

רכישת מקרקע ומעמד בעלות

בעת רכישת בית על ידי זוג שאינם נשואים, הגודל של המניות נקבע על ידי החוזה: אפשר לרשום את הנכס בחלקים שווים (50/50) או ביחס לסכום התרומה.

חשוב להבחין בין זכויות בעלות לחובות משכנתא. תשלום תשלומי משכנתא לא משנה אדם אוטומטית לבעלים או מגדיל את חלקו ללא רישום רשמי. כדי להגן על זכויותיהם, בני זוג יכולים לחתום על הסכם חיים משותף (Contratto di convivenza) על ידי נוטריון או עו"ד.

סיכונים מיוחדים:

• ירושה: ללא צוואה רשמית, בן זוג אזרחי אינו יורש חוקי.
• מכירה בין בני זוג: העברת נכס ממקרקע בין בני זוג אזרחיים דורשת אישור נוטריוני חובה. מכירה במחיר מופחת או בלעדי העברת תמורה בפועל נחשבת כמתנה נסתרת (donazione indiretta). זה יכול ליצור בעיות לקונים בעתיד בקבלת משכנתא ולמתנדב ליורשי המוכר את הזכות לערער על העסקה בעתיד.

זכויות בן הזוג שאינו בעל הנכס

אם הנכס בבעלות אחד מהשותפים בלבד:

• במקרה של מות הבעל: בן הזוג השותר חי זכאי לזכות מגורים זמנית (diritto di abitazione) למשך שנתיים (או עד 5 שנים, בהתאם לקשר). אם יש ילדים קטנים או ילדים עם מוגבלויות, התקופה היא לפחות 3 שנים. הזכות מבוטלת עם נישואין חוזרים או הקמת משפחה חדשה.
• במקרה של פיצוץ: בן הזוג שאינו בעל הנכס חייב לפנות את הנכס בזמן סביר. אם יש ילדים קטנים או ילדים עם מוגבלויות במשפחה, בית המשפט יכול להבטיח את זכות המגורים בבית להורה שהילדים נשארים איתו.
• שכירות: במקרה של פטירת השוכר הרשמי של הנכס, לבן הזוג שנשאר בחיים יש זכות להעביר את חוזה השכירות על שמו.

תהליך מכירה על ידי בעלים משותפים (בית בבעלות משותפת)

אם הבית רשום על שמם של שני השותפים, נכנס משטר הבעלות המשותפת הרגילה (comunione ordinaria). מכירת מגורים לצדדים שלישיים דורשת אישור אחד.

במכירה משותפת, התמורה מחולקת על פי החלקים שצוינו בשטר הרכישה המקורי (rogito). לפני תשלום הכסף, מנוכים מהסכום הכולל את הפרטים הבאים:

1. יתרת הלוואת משכנתא;
2. הוצאות נלוות (עמלת סוכנות, מומחיות טכנית);
3. מס רווחי הון (plusvalenza), אם הנכס נמכר מוקדם יותר מ-5 שנים לאחר הרכישה ולא היה מקום המגורים העיקרי.

מה לעשות אם אחד מהשותפים מתנגד למכירה?

איש לא יכול להכריח את הבעלים לחתום על הסכם עם צדדים שלישיים, אך החוק אינו מאפשר להשאיר אדם בבעלות משותפת בניגוד לרצונו. הבעיה נפתרת בשלושה שלבים:

1. פדיון מניה (Riscatto della quota): אחד מהשותפים קונה את חלקו של השני בשווי השוק, תוך רישום מחדש של יתרת המשכנתא על שמו (בהסכמת הבנק).
2. גישור אזרחי (Mediazione civile): שלב מחייב של יישוב סכסוכים לפני משפט בהשתתפות עו"ד.
3. חלוקה משפטית (Divisione giudiziale): אם אין הסכמה, הנושא מושפט על ידי בית המשפט (סעיף 1111 לחוק האזרחי האיטלקי). השופט רשאי לחלק את הבית לשתי דירות נפרדות (אם התכנון מאפשר), להעביר את הנכס לאחד מבני הזוג עם התחייבות לשלם פיצויים לשני, או להעמיד את הנכס למכירה ציבורית כפויה, תוך חלוקת התמורה.

יתרת משכנתא ועלויות תיקונים

בהתחשב בעובר שהמשכנתא היא חוב משותף, הנוטריון משלם באופן אוטומטי את יתרת ההלוואה מהכספים שהתקבלו מהקונה בעת המכירה. אם המשכנתא נקבעת ביחס של 50/50, הבנק שומר בדיוק מחצית מהחוב מכל שותף, ללא קשר למי ששילם בפועל את התשלומים החודשיים. הנוטריון לא מבצע קיזוזים אוטומטיים.

תיקונים שנעשו בעבר אינם משנים את חלקם הרשמי של הבעלות. עם זאת, לשותף ששילם במלואו עבור עבודות הון שהגדילו את ערך הבית יש זכות חוקית לדרוש פיצויים על מחצית מההוצאות המתועדות על סמך סעיף 2041 לחוק האזרחי האיטלקי (התעשרות שלא כדין).

בכדי להבטיח סדר תקין במהלך המכירה, הצדדים יכולים לחתום על הסכם עם נוטריון על חלוקה אסימטרית של ההכנסות מהמכירה או לחתום על הסכם פרטי (scrittura privata) על הסכמים הדדיים מראש.