נדל"ן 2026: הרפת בצמיחת המחירים ומכירות רכות ברבעון השני

נתונים מסקר שוק הדיור של בנק איטליה מצביעים על שלב התקררות בשוק, שאינו מתפתח למיתון עמוק. באשר לתחזית ארוכת הטווח, סוכני נדל"ן מראים עלייה זהירה בביטחון.

סקר בנק איטליה לרבעון השני של 2026 תיעד הרפת בקצב הצמיחה של מחירי הנדל"ן למגורים. עסקאות שבוצעו באמצעות סוכנויות הראו גם הן ירידה קלה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בפרט, סוכנים מציינים דינמיקת מחירים מתונה, בעוד שהנחות מיקוח וזמני מכירה ממוצעים נותרו ברמות נמוכות היסטוריות. ביקוש הקונים ממשיך להיות חלש, המלווה בירידה נוספת בהיקף הדיור הזמין בשוק.

דינמיקת מחירי הדיור מאטה

ברבעון השני של 2026, ההפרש (האיזון) בין שיעור סוכני הנדל"ן שדיווחו על עליות מחירים לבין שיעור אלו שציינו ירידה ירד ל-7 נקודות האחוז (לעומת 12 נקודות האחוז ברבעון הקודם). למרות הרפת, נתון זה עדיין גבוה יותר מאשר בתקופה המקבילה בשנת 2025.

פירוט אזורי:

• צפון מערב: הירידה הבולטת ביותר בשיעורי הצמיחה - המאזן ירד מ-11 ל-1% בלבד.
• צפון מזרח ומרכז: הרפת מתונה יותר (יתרות 13 ו-11% בהתאמה).
• דרום ואיים: המאזן היה 6%.
• 
  

הנחות ותנאי מכירה נותרו מינימליים.

ההנחה הממוצעת בעת התמקחות ממחיר ההתחלה הייתה 7%, שהיא מעט נמוכה יותר מהנתונים של הרבעון הקודם וקרוב למינימום ההיסטורי.

מרווח הנחות לפי אזור:

• צפון מזרח: הנחה ממוצעת של 5% בלבד;
• צפון מערב ומרכז: ערכים ממוצעים;
• דרום ואיים: הנחה ממוצעת של 9%.

זמני מכירת דיור נותרים קצרים מאוד - ממוצע של 5 חודשים. ממצא זה מצביע על כך שנכסים המוצעים למכירה מוצאים את הקונה שלהם במהירות יחסית.

כ-86% מסוכנויות הנדל"ן רשמו לפחות עסקה אחת לרבעון (המדד יציב). עיקר העסקאות התרחשו בשוק המשני, והיוו 81% מכלל המכירות.

נפחי המכירות יורדים מעט

עסקאות שבוצעו באמצעות סוכנויות הראו דינמיקה פחות חיובית. מאזן התגובות לפי נפח המכירות היה -13% ל-1% (עם זאת, נתון זה טוב יותר מ--19% ל-1% בתחילת השנה).

בהשוואה לרבעון השני של 2025, המדד החמיר (מ-17% ל--20% ל-1%). הרפת בולטת ביותר בפעילות נרשמה בצפון מערב ובצפון מזרח, בעוד שבמרכז, בדרום ובאיים נרשמה ירידה מתונה יותר.

ההיצע והביקוש ממשיכים לרדת

• ביקוש: הערכת סוכני הנדל"ן לגבי הדינמיקה של מספר הקונים הייתה -15% ל-1%. נתון זה יציב בהשוואה לרבעון הקודם וטוב יותר מאשר ברבעון השני של 2025 (-19% ל-1%). הביקוש נותר חלש, אך מראה סימנים חלשים של התאוששות משנה לשנה.
• היצע: היקף הזמנות המכירה החדשות ממשיך לרדת - רוב הסוכנים המדווחים על ירידה בהיצע הסתכם ב-26% לחודש. יתרת המלאי הנוכחי שלא נמכר נותרה גם היא שלילית (-26% לחודש.).

כתוצאה מכך, השוק חווה הרפת של ירידה: בעוד שהביקוש חלש, גם ההיצע יורד.

משכנתאות וזמינות אשראי

תנאי הלוואות המשכנתאות נותרים נוחים יחסית וכמעט ולא מובילים לשיבושים בעסקאות:

• 63% מרכישות הבתים ברבעון השני של 2026 בוצעו באמצעות משכנתא (ירידה קלה מ-65% ברבעון הקודם).
• יחס הלוואה לערך הממוצע (LTV) הסתכם ל-78%, ונשאר ברמה גבוהה.
• רק 18% מהסוכנויות ציינו קשיים בקבלת משכנתא כסיבה לביטול מכירה. זהו אחד הנתונים הנמוכים ביותר שתועדו.

שכר הדירה עולה, בעוד שההיצע מצטמצם

שוק השכירות מראה מגמה חיובית חזקה עבור בעלי הנכסים:

• 83% מהסוכנויות חתמו על הסכם שכירות אחד לפחות ברבעון (לעומת 79% בעבר).
• המאזן של אומדני צמיחת שכר הדירה היה +32 לאדם.

המצב לפי אזור:

• במרכז (+41 לאדם) ובדרום/איים (+49 לאדם), צמיחת שכר הדירה הואצה משמעותית.
• בצפון מערב, ישנה הרפת חדה: המאזן ירד מ-30 ל-17 לאדם.

ברבעון הבא, סוכני נדל"ן צופים סבב צמיחה חדש במחירי השכירות (מאזן הציפיות עלה ל-+23 לאדם). במקביל, יש פחות ופחות דירות זמינות להשכרה (המאזן הוא -26 לאדם).

גורם חשוב הוא השכרות לטווח קצר (יומי). 54% מהסוכנויות רואות את השפעתה משמעותית בשוק המקומי שלהן. במרכז, כמו גם בדרום ובאיים, נתח זה מגיע ל-65%, מה שמוציא ישירות נכסים מהפלח ארוך הטווח.

תחזיות לשוק הנדל"ן לשנים 2026-2028

הערכות המפעילים נותרות מאופקות, אך מראות דינמיקה חיובית:

• הציפיות לטווח קצר של סוכנויות לשווקים שלהן הסתכמו ב--14% לנקודות השוואת מחיר (טובות מ-18% לנקודות השוואת מחיר בשנה הקודמת).
• הציפיות לשוק הארצי:
• לרבעון הנוכחי: -15% לנקודות השוואת מחיר (שיפור מ-17% לנקודות השוואת מחיר);
• לשנתיים קדימה: -10% לנקודות השוואת מחיר (קפיצה משמעותית כלפי מעלה בהשוואה ל- -22 נקודות זכות בשנה שעברה).

דבר זה מצביע על צמיחה זהירה אך בטוחה באמון משתתפי השוק בסיכויים של נדל"ן איטלקי באופק של שנתיי�