שגיאה בהסכם שכירות: כיצד לתקן או לבטל אותה

הליך תיקון שגיאות בהסכם שכירות (מיקום) באיטליה תלוי ישירות בשאלה האם כבר רשמת את המסמך ברשות המסים (Agenzia delle Entrate) או לא.

1. אנגלית: החוזה טרם נרשם (מקרה פשוט)

אם משרד המסים טרם קיבל את המסמכים, קל מאוד לתקן את חוסר הדיוק:

אם החוזה הוא בצורה אלקטרונית: פשוט תעדכן את הטקסט במחשב שלך, הדפס שוב וחתום עליו.

אם החוזה כבר הודפס על נייר: מחק בזהירות את השגיאה בעט, כתוב את המידע הנכון לידך, ושני הצדדים (הבעלים והשוכר) חייבים לחתום (לחתום) בצדדים שליד התיקון.

2. החוזה כבר נרשם (שלושה תרחישים)

אם המסמך כבר נשלח למשרד המסים, אין אפשרות לתקן באופן ידני. בהתאם לסוג השגיאה, יש לפעול באחת משלושת הדרכים:

א. שגיאות חמורות בטקסט (דורש הסכם נוסף)

אם טעיתם במונחים חשובים - לדוגמה, ציינתם באופן שגוי את שכר הדירה השנתי, חלוקת עלויות שירות, שכחתם לכלול מוסך/מרתף, או ערבבתם את המידע האישי של הצדדים - עליכם לערוך הסכם מתקן רשמי (scrittura privata di rettifica).

ההסכם חייב לכלול:

מידע אישי מלא של המשכיר והשוכר.

פרטי רישום ראשוניים של ההסכם (תאריך, סידרה, מספר פרוטוקול וקוד מחלקת המס).

גרסה מתוקנת של הסעיף (ניסוח ברור במקום ניסוח שגוי).

מועדים אחרונים ועלויות:

יש לרשום את ההסכם תוך 30 יום ממועד החתימה.

אם התיקון אינו משנה את סכום השכירות הכולל או את משכו, אגרת המדינה (imposta di registro) קבועה - 200 יורו (משולמת באמצעות טופס F24 Elide, קוד מס 1500).

מיסים: אם ההסכם הוא במשטר Cedolare Secca (מס קבוע), אזי אינך צריך לשלם מס בולים (בולים). אם המשטר הרגיל (IRPEF), תצטרך לקנות בולי הכנסה תמורת 16 יורו (בול אחד לכל 4 עמודים או 100 שורות טקסט).

ב. שגיאות בנתוני הקדסטר (בטופס RLI)

אם חוזה הנייר עצמו ערוך כהלכה, אך בעת שליחתו באינטרנט טעיתם במספרי הקדסטר של הנכס (foglio, particella, subalterno), ההליך פשוט יותר:

כיצד לתקן: ניתן להזין את הנתונים הנכונים ללא כל עונשים בגיליון C (Quadro C) של טופס RLI במהלך הרישום הבא (לדוגמה, בעת תשלום המס עבור שנת השכירות הבאה, חידוש או סיום מוקדם).

מחיר: זה לגמרי בחינם.

ב. שגיאות כתיב או שגיאות בבחירת משטר מס

אם המספרים בקודי המס (Codice Fiscale) מתערבבים בטופס RLI המקוון, או שלא סימנתם בטעות את משטר ה-Cedolare Secca (למרות שזה מצוין בבירור בחוזה הנייר עצמו):

כיצד לתקן: עליכם להגיש בקשה בכתב לתיקון השגיאה (istanza in autotutela). צרפו עותק של החוזה הנכון, קבלת הרישום השגויה ואת הדרכונים של הצדדים.

כיצד לשלוח: באמצעות השירות המקוון Civis, בדוא"ל PEC למשרד המס שלכם, או באופן אישי לעובד בחלון. גם זה בחינם.

3. מתי ניתן לבטל הסכם לחלוטין עקב שגיאה?

לפעמים שגיאה אינה רק שגיאת הקלדה, אלא תפיסה מוטעית חמורה שהשפיעה על ההחלטה לחתום על המסמך. ניתן לבטל הסכם בבית משפט רק אם הטעות היא גם מהותית וגם ברורה לצד השני.

הטעות חייבת להיות מהותית.

משמעות הדבר היא שאם היית יודע את האמת, לעולם לא היית חותם על ההסכם. החוק מבחין בין 4 מקרים כאלה:

מהות או מטרת העסקה: חשבת שאתה שוכר דירה, אך לפי המסמכים חתמת על רכישה בתשלומים.

מאפייני הנכס: שכרת את הנכס, בוודאות שהוא למגורים, אך לפי רישום הקדסטר מדובר בנכס מסחרי (משרד או חנות), בו אינך יכול לגור.

זהות השוכר: שכרת את הדירה לאדם, במחשבה שהוא מומחה מכובד ועשיר, אך התברר שהוא אדם אחר לחלוטין ללא הכנסה.

טעות משפטית (טעות בחוק): שכרת קרקע לבניית מחסן, מבלי לדעת שהחוק המקומי אוסר בתוקף כל בנייה באתר זה.

הטעות חייבת להיות ברורה (riconoscibile)

הצד השני, בזהירות רגילה, היה צריך להבין שטעית:

אם ניתן היה להבחין בטעות: ההסכם מבוטל כדי להגן על מי שעשה את הטעות.

אם לא ניתן היה להבחין בטעות: ההסכם נשאר בתוקף כדי להגן על הצד השני, הפועל בתום לב ולא באשמה.