איך למכור דירה לשוכר ולמנוע טעויות

מכירת נכס שהושכר יכולה להתרחש בכמה אופנים שונים. הבעלים יכול להציע למכור את הדירה ישירות לשוכר או למכור לצד שלישי. חשוב לשקול את החוקים שמגבילים את זכות הקדימה, את תוקפו של חוזה השכירות ואת השלכות המס האפשריות.

איך למכור דירה לשוכר

ברוב המקרים, מכירת הנכס לשוכר הנוכחי היא האפשרות הנוחה ביותר. דרך זו מאפשרת לך לחסוך בהצגות מרובות של הנכס לזרים, להפחית עלויות שירותי סוכנות נדל"ן ולפשט את העסקה.

עם זאת, החוק קובע נהלים המגן על זכויות השוכר.

השלבים העיקריים של המכירה

1. הצעת רכישה רשמית

אם הבעלים מתכוון למכור את הדירה לסיום חוזה השכירות הראשון (לדוגמה, לאחר ארבע שנים הראשונות של חוזה שכירות 4+4), ייתכן שלשוכר תהיה זכות קדימה לרכישה.

במקרה זה, הבעלים מחויב לשלוח הודעה רשמית בדואר רשום או בדואר אלקטרוני רשום (PEC), המציינת:

• מחיר המכירה;
• תנאי העסקה;
• מועד אחרון לקבלת החלטה.

2. מועד אחרון לתגובה

לאחר קבלת ההודעה, לשוכר יש 60 ימים להודיע האם יממש את זכות הרכישה שלו.

אם התשובה חיובית, אישור העסקה על ידי נוטריון מתרחש תוך 30 הימים הקרובים.

3. מכירה חופשית

אם תקופה ראשונה של החוזה כבר פגה או שהשוכר מסרב לרכוש, לבעלים יש את הזכות למכור את הדירה לכל קונה.

עם זאת, ניתן להסכים למכור לשוכר בכל עת בתנאים נוחים הדדיים.

4. סיום חוזה שכירות

אם השוכר רוכש את הדירה כמקום המגורים הראשי שלו, הוא יכול ליהנות מהטבות מס עבור הנכס הראשון שלו.

לאחר חתימת הסכם הרכישה, חוזה השכירות מסתיים אוטומטית מאחר שהשוכר והבעלים הופכים להיות אותו אדם.

מה קורה לשכירה לאחר מכירת הדירה

אם הדירה נמכרת לצד שלישי, הסכם השכירות הקיים לא מסתיים.

לפי סעיף 1599 לחוק האזרחי האיטלקי, הבעלים החדש הופך אוטומטית לצד לחוזה במקום הבעלים הקודם.

משמעות הדבר היא:

• השוכר שומר על זכותו להתגורר בדירה עד לסיום חוזה השכירות;
• שכר הדירה נשאר זהה;
• תנאי ההסכם אינם ניתנים לשינוי על ידי הבעלים החדש באופן חד צדדי;
• לבעלים החדש יש את הזכות לקבל שכר דירה והוא מחזיר את המקדמה בסיום חוזה השכירות.

כאשר לא ניתן לחדש הסכם שכירות

לבעלים יש את הזכות לסרב לחידוש אוטומטי של ההסכם רק במקרים הקבועים בחוק.

לדוגמה, אם הוא:

• מתכוון להשתמש בדירה למגוריו או למגורי קרובי משפחה;
• אינו בעלים של נכסי מגורים אחרים (מלבד ביתו) ומתכוון למכור את הדירה.

במקרה כזה, יש להודיע לשוכר לפחות שישה חודשים לפני סיום החוזה. במצב זה יש לו זכות קדימה לרכישה.

הסכם שכירות לא רשום

אם הסכם השכירות אינו רשום ברשות המסים האיטלקית או שהשכירות מתבצעת באופן לא חוקי, להסכם כזה אין תוקף משפטי כלפי צדדים שלישיים.

לאחר המכירה, לבעלים החדש יש את הזכות לדרוש לפנות את הדירה, והאדם המתגורר בה לא יוכל ליהנות מהערבויות הרגילות הניתנות בחוק.

האם לשוכר תמיד יש זכות קדימה לרכישה?

נהוג לחשוב שלשוכר תמיד יש את הזכות הראשונה לרכוש את הדירה. בפועל, זה לא נכון.

על פי חוק מס' 431/1998, זכות קדימה מתקיימת רק אם מתקיימים תנאים מסוימים.

אין זכות סירוב ראשונה אם:

• הדירה נמכרת במהלך ההסכם שכירות;
• ההסכם כבר עבר את חידושו הראשון;
• לבעלים יש נכסי מגורים אחרים;
• הדירה מועברת לבן/בת זוג או קרובי משפחה עד לדרגה השנייה של קרבה;
• יש מתנה, ירושה או מכירה של כל הבניין כולו.

בכל המקרים הנ"ל, הבעלים חופשי למכור את הנכס ל כל אחד לקונה.

מכירת דירה לצד שלישי

למכירת דירה עם שוכר קיים יש תכונות משלה.

ירידה בערך השוק

דירה מושכרת כלל נמכרת במחיר נמוך יותר מדירה ריקה.

ההנחה הממוצעת היא בין 15% ל-30%.

סכום ההפחתה תלוי בתקופת השכירות שנותרה:

• אם החוזה מסתיים בקרוב, ההנחה קטנה יחסית;
• אם נותרו מספר שנים עד לסיום חוזה השכירות, הקונה בדרך כלל דורש מחיר נמוך משמעותית.

מס רווחי הון

גובה המס תלוי בזמן שחלף מאז רכישת הדירה.

אם הבעלים היה הבעלים של הדירה יותר מחמש שנים

הכנסה מהמכירה פטורה ממס רווחי הון.

אם הדירה הייתה בבעלות פחות מחמש שנים

אם תמכור במחיר גבוה ממחיר הרכישה, עליך לשלם מס של 26% על הרווח שהתקבל.

מכירה לשוכר הנוכחי

יתרונות

• ניתן לקבל כמעט את מלוא שווי השוק של הנכס;
• אין עלו