שוק השכירות האיטלקי: צמיחת הדירות מאטה, אך עדיין קיים מחסור בהיצע

במחצית השנייה של 2025, שוק השכירות לטווח ארוך של נדל"ן למגורים באיטליה נותר אחד הסגמנטים הפעילים ביותר, אם כי קצב צמיחת מחירי השכירות מתחיל להאט בהדרגה לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה. על פי מחקר של מרכז האנליטיקה של קבוצת Tecnocasa, בהשוואה למחצית הקודמת של השנה, מחירי השכירות הממוצעים בערים הגדולות במדינה עלו ב-2.2% עבור דירות סטודיו, ב-2.3% עבור דירות שני חדרים וב-2.2% עבור דירות שלושה חדרים. לפיכך, השוק ממשיך לצמוח, אך הדינמיקה כבר אינה עזה כמו בעבר.

הביקוש נותר גבוה, אך ההיצע נותר מוגבל

ביקוש גבוה ויציב נוצר על ידי מספר קטגוריות של שוכרים בו זמנית. ראשית, מדובר בקונים שאינם מסוגלים לרכוש דיור עקב קשיים בקבלת משכנתא. יתר על כן, מספר האנשים שבוחרים במודע לשכור ולא לקנות גדל. חלק ניכר מהביקוש מונע גם על ידי מעבר אזרחים לערים אחרות לצורך עבודה או לימודים.

המגמה של מספר הולך וגדל של סטודנטים בינלאומיים הבוחרים באוניברסיטאות איטלקיות הופכת בולטת במיוחד. יותר ויותר צעירים מחו"ל נכנסים לשוק השכירות, מה שמגדיל עוד יותר את הביקוש לדיור במרכזי החינוך המרכזיים במדינה.

עם זאת, ההיצע עדיין לא מצליח לעמוד בקצב הביקוש הגובר בשוק. אחת הסיבות העיקריות נותרה זהירותם של בעלי בתים, שרבים מהם מעדיפים לא להשכיר את דירותיהם מחשש לאי תשלום מצד השוכרים. כתוצאה מכך, חלק ניכר ממלאי הדיור נותר ריק.

שוק השכירות לטווח קצר מוסיף לחץ. בעוד שהשפעת פלח התיירות פחתה במידה מסוימת בערים הגדולות, השכרות לטווח קצר ממשיכות לצמוח במהירות ביעדי תיירות פופולריים, מה שמפחית את כמות הדיור הזמינה לשוכרים לטווח ארוך.

היכן שכר הדירה עולה בקצב המהיר ביותר

צמיחת שכר הדירה משתנה באופן משמעותי בהתאם לעיר.

העלייה המשמעותית ביותר נרשמה בפלרמו. כאן, מחירי השכרת דירות סטודיו עלו ב-8.7%, דירות שני חדרים ב-4.9% ודירות שלושה חדרים ב-4.8%.

שיעורי צמיחה גבוהים נצפו גם בג'נובה, שם השיעורים עלו ב-6.6%, 4.8% ו-3.9% בהתאמה.

גם בטורינו, השוק מראה דינמיקה חיובית: מחירי השכרת דירות סטודיו עלו ב-1.9%, דירות שני חדרים ב-4.3% ודירות שלושה חדרים ב-3.5%.

מצב שונה לחלוטין מתפתח במילאנו ובבולוניה. במחצית השנייה של 2025 נצפית כאן קיפאון או ירידה קלה במחירים.

בבולוניה, שכר הדירה הפך זול יותר בכל קטגוריות הדיור:

• דירות סטודיו - ב-1.5%;
• דירות שני חדרים - ב-0.6%;
• דירות שלושה חדרים - ב-1.1%.

במילאנו, עלות השכרת דירות סטודיו נותרה כמעט ללא שינוי, דירות שני חדרים ירדו במחירן ב-0.7%, ודירות שלושה חדרים עלו רק ב-0.2%.

יחד עם זאת, אנליסטים מדגישים כי הסיבה להאטה אינה היחלשות הביקוש, אלא רמת מחירים גבוהה במיוחד. כיום, שכר הדירה הממוצע במילאנו עומד על כ-840 יורו לחודש עבור סטודיו, 1,130 יורו עבור דירת שני חדרים ו-1,525 יורו עבור דירת שלושה חדרים. לפי Tecnocasa, ערכים כאלה כבר מתקרבים לקצה גבול היכולת הפיננסית של רוב השוכרים.

רומא, פירנצה ונאפולי ממשיכות צמיחה מתונה

ברומא, מחירי השכירות ממשיכים לעלות באופן שווה יחסית:

• דירות סטודיו - ב-2%;
• דירות שני חדרים - ב-1.9%;
• דירות שלושה חדרים - ב-2.2%.

מחיר השכירות הממוצע כאן הוא 725, 950 ו-1,210 יורו לחודש, בהתאמה.

בפירנצה, הדינמיקה דומה: הצמיחה נעה בטווח של 1.6% עד 2.6%, והמחירים הממוצעים מגיעים ל-700 יורו לסטודיו, 880 יורו לדירת שני חדרים ו-1,060 יורו לדירת שלושה חדרים.

בנאפולי, המצב פחות אחיד. העלייה המשמעותית ביותר הייתה במחירי השכירות של דירות סטודיו (+2.4%) ודירות שלושה חדרים (+2.1%), בעוד שדירות שני חדרים עלו במחירן ב-1.2% בלבד. המחירים הממוצעים כאן נעים בין 530 יורו לדירת סטודיו ל-910 יורו לדירת שלושה חדרים.

גם בוורונה ובבארי, נשמרות דינמיקות חיוביות, אם כי קצב הצמיחה נותר מתון ומשתנה בהתאם לסוג הדיור.

מרכזים מנהליים אזוריים עוקבים אחר המגמה הארצית

במרכזים המנהליים של הפרובינציות, השוק מתפתח לפי אותו תרחיש כמו בערים הגדולות, אם כי הצמיחה איטית מעט.

במחצית השנייה של 2025, מחירי השכירות כאן עלו:

• ב-1.9% לדירות סטודיו;
• ב-2.7% לדירות שני חדרים;
• ב-2.4% לדירות שלושה חדרים.

במקביל, קצב העלייה היה גם נמוך יותר מאשר במחצית הקודמת של השנה, דבר המצביע על התייצבות הדרגתית של השוק.

סטודנטים משפיעים יותר ויותר על המבנה

שינויים ניכרים גם ב מבנה הסכמי שכירות הנחתמים.

רוב העסקאות - 59.3% - עדיין הן עם שוכרים ששוכרים למגורי קבע. עם זאת, שנה קודם לכן, חלקם עמד על 60.2%, דבר המצביע על ירידה קלה.

מגזר השכירות לסטודנטים צומח בקצב המהיר ביותר. חלקם של החוזים שנחתמו על ידי סטודנטים עלה מ-11.1% ל-14.1%, מה שמאשר את המגמה הגוברת במספר הסטודנטים הבינלאומיים המגיעים ללמוד באיטליה.

במקביל, חלקם של החוזים עם קביעת שכר דירה גמישה עלה מ-38.9% ל-39.5%, בעוד שמספר החוזים לטווח קצר (מעבר) נותר כמעט ללא שינוי ועומד על 33.4%.

הזמן שלוקח למצוא שוכרים עולה בהדרגה.

אינדיקטור נוסף לשינויים בשוק היה העלייה בתקופת השכירות הממוצעת.

בעוד שלפני שנה לקח בממוצע 31 ימים למצוא שוכר לדירה, כעת נתון זה עלה ל-34 ימים.

למרות שההבדל נראה קטן, בהקשר של מחסור מתמשך בהיצע, הוא מצביע על כך ששוכרים פוטנציאליים הופכים זהירים יותר בבחירת דיור. מומחים מציינים את מחירי השכירות הגבוהים כאחת הסיבות העיקריות לסלקטיביות זו, אשר מאלצת את התושבים להעריך ביתר קפדנות את יחס המחיר-איכות של הנכסים המוצעים.