האם ניתן להעביר דירה בשכירות לשימוש ללא תמורה?

תארו לעצמכם: אתם גרים בדירה שכורה ונעימה, סידרתם אותה בדיוק איך שאתם אוהבים והשקעתם בה רבות. פתאום הנסיבות משתנות ואתם חושבים להעביר אותה לחבר או לקרוב משפחה לשימוש בלי תשלום. האם זה אפשרי מבחינה חוקית?

מה זה שימוש ללא תשלום?

לפי סעיף 1803 בקוד האזרחי האיטלקי, חוזה שימוש חינם (comodato d'uso) הוא הסכם שבו צד (המעביר) מעניק לצד שני (המקבל) שימוש בנכסים לתקופה או מטרה מסוימת. בתום התקופה, צריך להחזיר את הנכס.

ומה אם תרצה להעביר דירה בשכירות לשימוש חינם? האם מותר לך לפעול בה כאילו הייתה רכושך?

האם שוכר יכול לתת נכס בשכירות משנה?

באיטליה, השוכר יכול להשכיר חלק מהדירה בתנאים מסוימים. אם אין איסור מפורש בחוזה השכירות, די להודיע לבעל הבית ולהעביר פרטי השוכר החדש.

עם זאת, להעברת כל הדירה בשכירות משנה דרושה הסכמת הבעלים בכתב. נקודה זו מוסדרת בחוק מס' 392 מיום 27 ביולי 1978, הקובע:

"השוכר לא יכול להשכיר את כלל הנכס או להעביר השכירות ללא הסכמת המחכיר. אם לא נאמר אחרת, השוכר רשאי להשכיר חלק מהנכס בתנאים מסוימים לאחר שיידע את הבעלים ברשום ויודיע על שם השוכר החדש, תקופת ההסכם והשטח המדובר".

האם אפשר להעביר דירה שכורה לשימוש חופשי?

מכיוון ששימוש ללא תשלום אינו כרוך בתשלום, האם אפשר להעביר דירה שכורה בתנאים כאלו?

הכללים בשכירות משנה חלים גם כאן:

• אם לא נאמר אחרת בחוזה, השוכר רשאי להעביר דירה לשימוש חופשי בהודעה לבעלים.
• אם בחוזה יש איסור מפורש על כך, יש לקבל אישור כתוב מהבעלים.

אחרת, העברת הנכס ללא הסכמת הבעלים תהווה הפרת חוזה ותוביל לסיכון עובדת השכירות והפינוי.

האם אדם שקיבל דירה לשימוש חופשי יכול להשכיר אותה?

נניח שהבעלים העביר את הדירה לשימוש חינם לאדם אחר. האם מקבל הנכס יכול להשכיר אותו לאחרים?

סעיף 1804 בקוד האזרחי האיטלקי מבהיר: המקבל חייב להשתמש בנכס על פי התנאים בחוזה ואסור לו להעבירו לאחרים ללא הסכמת הבעלים.

אם הנכס מושכר ללא רשות, לבעלים יש את הזכות:

• לדרוש החזרת הנכס באופן מיידי.
• להגיש תביעה לפיצויים.

מי חייב לשלם מס על השכירות?

אם הנכס שניתן לשימוש חינם מושכר לאחר מכן, מי מחויב במס על ההכנסות?

החוק קובע כי ההכנסות ממסים מוטלות תמיד על שם הבעלים, גם אם התשלומים עצמם מועברים לאדם אחר. לכן, אם המקבל השכיר את הדירה, חובת המס חלה על הבעלים, שכן הוא נותר הבעלים החוקי.

עקרון זה מתבטא בסעיף 1 לפיסקה 2 בצו מספר 504/1992, המורה כי המיסים משולמים על ידי הבעלים, בלי קשר למי שמקבל ממנו הכנסות.

סיכום

העברת נכס שכור לשימוש חופשי אפשרית, אך דורשת הבנה מעמיקה של תנאי החוזה. אם אין איסור מפורש, די בהודעה לבעלים. אם יש איסור, תזדקק להסכמתו.

אותו דבר חל על המקבל: אם רצונו להשכיר את הנכס שקיבל לשימוש, עליו לקבל רשות מאת הבעלים.

ידע משפטי בתחומים כאלו יוכל למנוע השלכות לא נעימות, מהפרת חוזה עד לסנקציות כספיות.