שוק הנדל"ן היוקרתי מאט, אך לא מפסיק: איטליה במוקד משקיעים

ניתוח מסכם של דוחות Knight Frank האחרונים מאשר את העניין המתמשך של משקיעים עשירים במיוחד ברומאובמילאנו

לאחר תקופה ארוכה של צמיחה פעילה, מחירי הנדל"ן היוקרתי למגורים ממשיכים לעלות, אך בקצב מתון יותר. עם זאת, המצב משתנה מאוד בהתאם לאזור, לפלח ולעיר הספציפית. עדות לכך היא נתונים מסדרת הדוחות של Knight Frank למחצית הראשונה של 2026 (מדד מחירי הבתים העולמי, מדד הערים הגלובליות המובילות, מודיעין סופר-פריים גלובלי ואותות למגורים אירופיים), המספקים תמונה מלאה של שוקי הנדל"ן העולמיים, האירופיים והאיטלקיים.

המחירים עולים, אך כאשר מותאמים לאינפלציה, הדינמיקה שלילית

מדד מחירי הבתים העולמי, העוקב אחר 55 שווקים עיקריים ברחבי העולם, רשם עלייה נומינלית ממוצעת של 1.4% לעומת השנה הקודמת ברבעון הראשון של 2026. זהו הביצועים החלשים ביותר מאז הרבעון השלישי של 2024. עם זאת, 91% מהשווקים שעקבו אחריהם עדיין הראו צמיחה נומינלית חיובית.

הבעיה העיקרית היא האינפלציה. לאחר התאמה לאינפלציה, המחירים הריאליים ירדו בממוצע של 1.8% לעומת השנה הקודמת. האינפלציה ממשיכה לכרסם בצמיחה הנומינלית, והתאוששות בת קיימא תדרוש קיצוצי ריבית נוספים והפחתת לחצים אינפלציוניים.

מי מובילה ומי יורדת:

• טורקיה מובילה בצמיחה נומינלית (+26.2%), אך עקב אינפלציה גבוהה, הצמיחה הריאלית שם שלילית (-3.5%).
• בראש הרשימה נמצאות גם הונגריה (+21.4%), מקדוניה הצפונית (+16.7%), פורטוגל (+16.5%) וקרואטיה (+16.1%).
• ספרד מדורגת במקום ה-7 עם צמיחה של +13.9%, עם פלוס ריאלי של 10.1%.
• בתחתית הרשימה נמצאות סין היבשתית (-6.3%) וקנדה. (-5.0%).

אסיה שולטת בשוק הדיור היוקרתי העולמי (Prime)

מדד הערים הגלובליות המובילות (47 ערים ברחבי העולם) הראה עלייה ממוצעת של 2.0% במחירי הנדל"ן היוקרתי במשך 12 חודשים. השוק הפך סלקטיבי יותר: משקיעים בוחנים את האינדיקטורים הבסיסיים של ערים ספציפיות, ולא את המגמה העולמית הכללית.

ערים מרכזיות:

• טוקיו הראתה צמיחה שנתית מדהימה של +44.4% (המובילה המוחלטת), אך ירדה ב--8.6% ברבעון האחרון, דבר המצביע על סוף שלב ההאצה המהירה. במשך 5 שנים, שוק טוקיו צמח ב-126.4%.
• השווקים האסיאתיים המובילים הם: מנילה (+19.9%), דובאי (+13.0%), סיאול (+11.3%), סינגפור (+9.8%), מומבאי (+8.2%).
• במשך 5 שנים, דובאי הפכה למובילת הצמיחה - עלייה קוסמית של +180.7%.
• גורמים חיצוניים: ונקובר (-10.4%), טורונטו (-9.5%), גואנגג'ואו (-8.9%), בייג'ינג (-7.3%), שנגחאי (-7.2%). גם לונדון נותרה במינוס (-4.0% לשנה ו-5.1% ב-5 שנים).

פלח יוקרה אולטרה-פריים: דובאי בראש, ניו יורק והונג קונג מאיצות.

בפלח יוקרה אולטרה-פריים (עסקאות החל מ-10 מיליון דולר), נרשמו 636 עסקאות ב-12 ערים מרכזיות ברבעון הראשון של 2026 בסכום כולל של 11.4 מיליארד דולר (מחיר הנכס הממוצע היה 18.6 מיליון דולר).

• דובאי שמרה על ההובלה המוחלטת: 193 עסקאות בסכום של 3.43 מיליארד דולר (+35% לרבעון). עם זאת, נייט פרנק מציין כי שיא זה התרחש בינואר-פברואר, לפני ההסלמה של הסכסוך האזורי בסוף פברואר 2026.
• הונג קונג תפסה את המקום השני (94 עסקאות תמורת 1.84 מיליארד דולר).
• ניו יורק נמצאת במקום השלישי (90 עסקאות תמורת 1.67 מיליארד דולר, זינוק של 58% לעומת הרבעון).
• יחד, שלוש הערים הללו היוו כמעט 60% מכלל עסקאות האולטרה-פריים ברחבי העולם. לונדון עלתה ל-45 עסקאות (836 מיליון דולר), אך עדיין רחוקה מאוד מנתוני 2022.
• 
  

אירופה: יעדי נופש צמחו ב-60% ב-5 שנים

פרופיל הקונים משתנה בשוק הנדל"ן היוקרתי האירופי. חלקם של האירופאים (למעט הבריטים) ירד ל-40%, בעוד שהבריטים והאמריקאים הפכו פעילים יותר.

• הבריטים מהווים כשליש מהביקוש הבינלאומי: בנוסף למונקו ולקוט ד'אזור, הם קונים באופן פעיל נכסים במדריד, איביזה וטוסקנה.
• אמריקאים משקיעים באופן פעיל במילאנו, איביזה ואלגרבה.
• צמיחת מחירים במשך 5 שנים: באזורי נופש ("בהובלת שמש"), המחירים עלו בצורה קולוסלית - אלגרבה (+60% מאז 2020), ואחריהם פרובאנס, מרבלה, מיורקה, איביזה וסן טרופה. מבין הערים, ציריך ומילאנו מציגות את הדינמיקה הטובה ביותר של חמש שנים.

חשוב לקחת בחשבון את השפעת המטבע: עבור אמריקאי או שוויצרי, רכישה בגוש האירו תהיה כעת "זולה יותר" מבחינת תפיסת המחיר עקב הפרש שער החליפין.

איטליה: שוק ההמונים צומח, מילאנו מסתגלת, ורומא זורחת.

בהקשר עולמי, איטליה מציגה תוצאות שונות בהתאם לעיר ולפלח:

• מיינסטרים: איטליה מדורגת במקום ה-27 בעולם עם צמיחה נומינלית שנתית של +5.2% (צמיחה ריאלית של +2.8%). נתון זה גבוה יותר מהנתונים של גרמניה, צרפת ובריטניה.
• מילאנו (פלח פריים): מדורגת במקום ה-32 מתוך 46 עם -0.9% לשנה. זו אינה ירידה, אלא נורמליזציה לאחר עלייה חזקה של חמש שנים, שבמהלכה המחירים במילאנו עלו ב-+36% (התוצאה השביעית בטיבה בעולם). הביקוש הבינלאומי למילאנו מצד אמריקאים ובריטים נותר חזק.

רומא היא כוכבת השוק האירופי

דו"ח נפרד של Knight Frank וסוכנות ReLiving מוקדש לרומא. על פי מדד PIRI 100, שוק הנדל"ן היוקרתי של רומא צמח ב-5.5% בשנת 2025, מה שהעלה את בירת איטליה למקום ה-23 בעולם - מעל מדריד, פריז וניו יורק.

מה מושך משקיעים לרומא:

1. זרים: הביקוש העיקרי מגיע מקונים מבריטניה, ארה"ב, צרפת, פולין וצפון אירופה. הבריטים מעבירים לעתים קרובות את תושבותם לצורכי מס לרומא, בעוד שאמריקאים רוכשים בתים יוקרתיים. "המס השטוח" האיטלקי (מס קבוע לתושבים עשירים) משחק תפקיד חשוב.
2. מותגי מלונות: מותגי היוקרה הגדולים בעולם נכנסים לעיר. בעקבות **W Rome** ו-**The Rome EDITION**, נפתחים **Rosewood**, **Four Seasons**, **Mandarin Oriental**, **Bulgari** ו-**Six Senses**.
3. אזורים פופולריים: מיקום ויה ונטו - ויה ביקולטי, טריאסטה-פינצ'יאנו, פריולי, EUR ואפיה אנטיקה (האחרון מושך אליו את מי שמעריך פרטיות ווילות היסטוריות).

מחירים ברומא: נכסי יוקרה משופצים נמכרים תמורת **10,000 עד 15,000 יורו למ"ר** (באזור "משולש הזהב" / טרידנטה - אפילו יקר יותר). זה הופך את רומא לתחרותית ביותר בהשוואה ללונדון, פריז או ז'נבה. הפורמט הפופולרי ביותר הוא דיור "מוכן למכירה" עם דירוגי יעילות אנרגטית גבוהים, תכונות בית חכם, קונסיירז' וחניה. המחסור החמור בנכסים כאלה מוכנים למכירה מעלה את המחירים ברומא.