שוק הנדל"ן של אמיליה-רומאניה צובר תאוצה

שוק הנדל"ן באמיליה-רומאניה צובר תאוצה: בולוניה הופכת למנוע הצמיחה העיקרי

שוק הנדל"ן באזור אמיליה-רומאניה מדגים התאוששות בת קיימא ומתמקד יותר ויותר באיכות הדיור, יעילות אנרגטית ואטרקטיביות ההשקעה לטווח ארוך של נכסים. על רקע זה, בולוניה מחזקת את מעמדה כאחד השווקים הפעילים ביותר באיטליה הודות לפיתוח תשתיות, פרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית ומבנה משתנה של ביקוש לדיור.

ממצאים אלה מוצגים בגיליון האחרון של מחקר Real Estate DATA HUB, שהוכן על ידי מרכז האנליטיקה REMAX Italia בשיתוף פעולה עם מומחים מ-RYZE ו-24MAX.

על פי הדו"ח, מספר עסקאות הרכישה והמכירה באזור מתאושש בהדרגה לאחר האטה שנצפתה במחצית הראשונה של 2025. במקביל, הקונים הפכו לתובעניים הרבה יותר: כיום, ניתנת עדיפות לנכסים שיכולים לספק רמת נוחות גבוהה, עלויות תפעול נמוכות ושמירת ערך לטווח ארוך.

דירות שלושה חדרים מובילות, אך העניין בדיור מרווח גובר

דירות שלושה חדרים נותרות סוג הדיור הפופולרי ביותר באמיליה-רומאניה, ומהוות כמעט מחצית מה... כל העסקאות - 48.4%.

עם זאת, בהשוואה לממוצע הארצי, באזור יש ביקוש גבוה משמעותית לנכסים מרווחים יותר. חלקן של דירות ארבעה חדרים מגיע ל-21.9%, ודיור עם חמישה חדרים או יותר מהווה 9.7% מהשוק. מבנה ביקוש זה מצביע על כך שקונים רבים רוכשים נדל"ן למגורי קבע ולא למטרות השקעה.

במקביל, תשומת הלב גוברת לביצועים האנרגטיים של מבנים. חלקם של הנכסים בעלי דירוגי יעילות אנרגטית נמוכים (דרגות E, F ו-G) ירד מ-78% בשנת 2022 ל-74% בשנת 2025. זה משקף עניין גובר של קונים בפתרונות ידידותיים לסביבה, חיסכון באנרגיה והפחתת עלויות שירות.

סימן חיובי נוסף היה הקיצור בזמן מכירת הנדל"ן. ברבעון הרביעי של 2025, הזמן הממוצע בו נכס נמצא בשוק ירד ל-115 ימים, וזו התוצאה הטובה ביותר בהשוואה לסוף 2024.

בולוניה עוברת את רף 3,500 אירו למטר מרובע

מבין כל הערים באזור, בולוניה נותרה המובילה הבלתי מעורערת בפעילות השוק. כבר במחצית השנייה של 2025, מחיר הנדל"ן הממוצע למגורים כאן עבר את רף 3,500 אירו למטר מרובע.

צמיחת המחירים נובעת משילוב של ביקוש גבוה והיצע מוגבל, במיוחד באזורים המבוקשים ביותר של העיר. במקביל, הזמן הממוצע למכירת בית ירד לערכי המינימום שלו לתקופה 2022-2025.

על פי המחקר, בולוניה עוברת טרנספורמציה משמעותית במבנה העירוני שלה. בנוסף לאזורים מרכזיים יוקרתיים באופן מסורתי, אזורים בהם מיושמים פרויקטים של התחדשות עירונית ופיתוח תחבורה ציבורית מושכים עניין גובר מצד קונים.

האטרקטיביות של אזורים כמו בולוניה, נאווילה ופיירה גדלה באופן ניכר במיוחד. הודות לשיפור הנגישות התחבורתית, תפיסת המרחקים בתוך העיר משתנה, ואזורים שנחשבו פריפריאליים רק לפני מספר שנים הופכים פופולריים יותר ויותר.

כפי שמציין דריו קסטיליה, מנכ"ל ומייסד REMAX Italia, קונים של היום קונים לא רק דירה, אלא גם קלות נסיעה, חיסכון בזמן ואיכות חיים גבוהה יותר. זו הסיבה שפיתוח תשתיות משפיע ישירות על מחירי הנדל"ן.

מבנה הביקוש המשתנה

מומחים רושמים גם שינויים בהרכב הקונים. למרות שסטודנטים נותרו חלק חשוב מהביקוש לדיור בבולוניה, מומחים, מנהלים ואנשי מקצוע בעלי כישורים גבוהים העוברים לעיר בשל הזדמנויותיה הכלכליות ורמת הסביבה העירונית הגבוהה שלה מתחילים למלא תפקיד חשוב יותר ויותר.

תהליך זה תומך בביקוש לנדל"ן מודרני עם נגישות תחבורתית טובה, סטנדרטים גבוהים של בנייה ויעילות אנרגטית, מה שהופך את השוק לסלקטיבי יותר.