איך ניתן לרכוש משכנתא בסכום השווה לערך הנכס?

איך לקבל משכנתא בסכום שגבוה מערך הנכס

נדיר שמזכים במשכנתאות שמתחילות בערך הנכס המושקע. במצבים ספציפיים, זה אפשרי, במיוחד כאשר נדרשים כספים נוספים לתיקונים או סגירת הלוואות אחרות. חשוב להבין כי בדרך כלל, הבנקים לא מסכימים למימון העולה על 80% מערך הנכס, אך יש חריגים מן הכלל. מה לעשות אם נדרש סכום גדול?

כיצד לקבל משכנתא בסכום גבוה

לעיתים קרובות ברכישת נכס עשוי להיצטרך לסכום המעלה על מחיר השוק שלו. הסיבה לכך עשויה להיות צורך בתיקונים, תשלום למתווך או נוטריון, או סגירת התחייבויות חוב אחרות. בקשות כאלה נפתחות לעיתים רחוקות על ידי הבנקים, וכדי לקבל הלוואה כזו, עליך לעמוד בתנאים מסוימים.

מתי אפשר לקבל משכנתא בסכום שמעל 80% מערך הנכס?

לפני המענה על משכנתא, הבנקים מעריכים את יחס ההלוואה לערך (LTV), שמציין את היחס בין גובה ההלוואה לערך הנכס. ככלל, הבנקים אינם מעניקים משכנתאות עבור יותר מ-80% מערך השוק של הנכס. לדוגמה, אם דירה עולה €200,000, ההלוואה המרבית תהיה €160,000.

ההגבלה הזו מבוססת על החלטת ועדת האשראי וחיסכון הבין-משרדית (CICR) מ-22.4.95, שהמליצה שלא להעלות על 80% במתן משכנתאות על נכסים. אך, החלטה זו אינה חובה, ואם יש סיבות מוצדקות, הבנקים עשויים להעניק משכנתא שמעל 80%, ולעיתים גם 100%.

דרישות למשכנתא בסכום שגבוה מערך הנכס

באופן תיאורטי ניתן לקבל משכנתא שמעל מערך הנכס, אך זה דורש עמידה במספר תנאים. ראשית וראשונה, הבנק יבדוק דרישות סטנדרטיות, כמו ערכת הנכס והמצב הפיננסי של הלווה. לאחר מכן, על הבנק לוודא כי קיימות סיבות משכנעות להגדלת סכום ההלוואה.

לדוגמה, מקרים כאלה עשויים לכלול:

• צורך בכספים נוספים לתיקון או שדרוג הנכס;
• רצון לכלול בהלוואה עלויות מתווך, נוטריון או הוצאות נוספות הקשורות לרכישה;
• צורך לשולם הלוואות או חובות אחרים בזמן קבלת ההלוואה.

חשוב לתיעוד ולפרט את הסיבות בהסכם המשכנתא. לדוגמה, עליך לספק הערכות לעבודות שיפוץ או חוזים עם קבלנים כדי לאמת את הצורך בסכום גדול יותר.

ערבויות וסיכונים נוספים של משכנתא שמעל מערך הנכס

קבלת משכנתא שמעל ערך הנכס משלם סיכונים מסוימים ודורש ערבויות נוספות לבנק. הבנקים עשויים להחמיר את תנאי ההלוואה ולדרוש גם אמצעים הגנה נוספים.

ערבויות נוספות מהבנק

מאחר שהסיכון לאי פירעון מסתבר, הבנק עשוי לדרוש ערבויות נוספות, כגון:

• רישום ביטוח נוסף על ערך הנכס;
• הבאת ערבים שישלמו את החוב במקרה של פירעון נכס;
• רישום משכנתא שנייה כביטחון נוסף.

עקב הסיכונים והדרישות, בנקים בדרך כלל מסכימים לעסקאות כאלה רק לעתים רחוקות, ותהליך האישור עשוי להיות מורכב יותר.

סיכונים של ביקורת מס

לווים שמקבלים משכנתא שמעל ערך הנכס עשויים להיבחן בביקורת מס נוספת. מס הכנסה עשוי לחשוד שמערכי הנכס מנופחים כדי לקבל הלוואה גדולה יותר, מה שעשוי להוביל לחקירה ולהשלכות משפטיות, כולל האשמות של הונאה או מידע מוטעה על מסמכים רשמיים.

אפשרויות חלופיות לקבל יותר כסף

במקום לקחת משכנתא על יותר מערך הנכס, כדאי לשקול אפשרויות מימון חלופיות. חלק מהבנקים מציעים מוצרי הלוואות מיוחדים המשלבים רכישת נכס עם העלויות הנדרשות:

• משכנתא לרכישה ושדרוג מכסה לא רק את מחיר הנכס, אלא גם את עלות השדרוג;
• משכנתא לרכישה וניזול מספק כספים נוספים לכיסוי הוצאות שונות הקשורות לרכישה.

במקרה הראשון, ההלוואה ניתנת בחלקים עם סיום העבודה, מה שמסייע בשליטה על ההוצאה. במקרה השני, נדרש נכס שני המשמש כבטחון נוסף.

לכן, אם נדרשתם לקבל סכום הלוואה רב, חשוב להתכונן היטב, לאמת את כל ההוצאות ולקחת בחשבון את הסיכונים הקשורים לביקורות מס ולהתחייבויות נוספות לבנק.