מילאנו מתחשקת פחות ופחות.

מילאנו משתנה בצורה לא משתלמת: עלויות הדיור עולות במהירות גבוהה יותר מההכנסות

השוק הדיורי במילאנו ממשיך להראות אי-איזון המתרחם בין עלויות הדיור להכנסות. לפי הדו"ח השלישי של מרכז הדיור המקומי (OCA), שהוצג באפריל 2026, קיימים קשיים בתשלום עבור דיור שאינם עוד תופעה זמנית - הם הפכו לבעיה מבנית ומתמשכת.

המחקר מציין כי חיים במילאנו רק על ידי הכנסה מעבודה מתקשים יותר ויותר: עלויות הדיור והתחבורה עשויות להגיע ל-60% מההכנסה החודשית. יתר על כן, הבעיה יצאה מגבולותיה המנהליים של העיר והשפיעה על כל האזור המקומי של מילאנו.

מילאנו נשארת מרכז מושך לעבודה ולימודים, אך במקביל היא מתהפכת לא כל כך משתלמת עבור תושבים רגילים. מומחים מזהירים כי ללא אסטרטגיה ארוכת טווח, המצב עשוי לפגוע באופן רציני באיזון החברתי והכלכלי של העיר.

עליית המחירים עולה על עליית השכר

בשנת 2024, עלויות הדיור המשיכו לעלות:

מחירי רכישת נדל"ן עלו ב-8.5%;
דמי השכירות עלו ב-6.8%;
השכר הממוצע עלה רק ב-4.2%, דבר שנמוך משיעור האינפלציה.

עבור עובדים עם הכנסה בינונית ונמוכה, המצב גרוע עוד יותר:

ההכנסות של העובדים גדלו רק ב-3.7%;
השכר של עובדי משרדים גדל ב-2.6%.

הפער בין יוקר המחיה להכנסה משפיע על היכולת לשכור או לקנות בית. חסכונות משפחתיים, סיוע מקרובי משפחה או תמיכה כספית חיצונית הופכים לחשובים יותר ויותר.

שוק השכירות מתמיד פחות יציב.

מחיר השכירות הממוצע במילאנו הגיע ל-201 יורו למטר רבוע לשנה. באותו זמן, מספר החוזים ארוכי הטווח ירד ומספר השכירויות הזמניות והגמישות גדל.

אף על פי שירותי הדיור עם מה שנקרא "שכירות מוסכמת", שהיו מוערכים בעבר כפחות יקרים, מתקרבים כעת למחירים של השוק. כתוצאה מכך, הכלי הזה מאבד כמעט לחלוטין את תפקידו החברתי.

הכנסות האוכלוסייה מקוטבות, הדיור מצטמצם

מבנה ההכנסות במילאנו מראה ריבוד חברתי חזק:

יותר ממחצית משלמי המסים מרוויחים פחות מ-26,000 יורו בשנה;
כמעט שליש - פחות מ-15,000 יורו.

ברקע זה, התושב הממוצע יכול להרשות לעצמו שטח מגורים קטן יותר ויותר. במקרים רבים, שטח הדירות הפנוי נמוך יותר מתקני הדיור המינימליים הזמינים בשוק.

הבעיה בדיור הופכת לא רק לקשה - עבור רבים, היא גם מתבררת כבלתי פתירה.

אוכלוסיית מילאנו בפועל גדולה מהאוכלוסייה הרשמית

אחד הממצאים המעניינים ביותר של המחקר היה ההבדל בין מספר התושבים הרשמי לאוכלוסיית העיר בפועל.

על סמך נתוני טלפונים ניידים, מנתחים הגיעו למסקנה שבעוד יש במילאנו רשמית 1.4 מיליון תושבים, ישנם מעל 1.6 מיליון אנשים המתגוררים בעיר באופן קבוע. נתון זה כולל סטודנטים, עובדים זמניים ואנשים שאינם רשומים רשמית.

דבר זה יוצר לחץ נוסף על שוק השכירות, התחבורה ושירותי העיר.

השכירות לטווח קצר מחריפה את המשבר

לאחר המגיפה, שוק השכירות לטווח קצר החל לצמוח במהירות. יותר ויותר דירות מתהפכות להיות מגזר התיירותי, מה שמקטין את היצע הדיור לטווח ארוך עבור תושבי העיר.

במהלך חמש השנים האחרונות:

חלקן של השכירות לטווח ארוך ירד מ-66% ל-51%;
חוזים זמניים וקצרי טווח תפסו כמעט חצי מהשוק.

מצד אחד, הדבר משקף את האטרקטיביות התיירותית הגוברת של מילאנו, ומצד שני, הדבר מחזק את חוסר היציבות עבור אלו המחפשים דיור למגורים קבעים ועבודה.

חוסר הפיתוח של תשתיות המלונות מגביר עוד יותר את הנטל על מלאי הדיור הפרטי.

המשבר בדיור מתפשט מעבר למילאנו.

בעיות במחירי הדיור לא רק השפיעו על מילאנו בלבד, אלא גם על ערים שכנות באזור המטרופולין.

אפילו ברשויות מקומיות המחוברות היטב למילאנו, מחירי השכירות עולים במהירות. תושבים רבים מתרחקים מהמרכז במטרה להפחית את ההוצאות, אך החיסכון אינו ניכר בגלל עלויות התחבורה.

לפי המחקר: