מכירת נכס עם הפרות: מתי עסקה אינה תקפה וכיצד להכשיר הפרות

איך לפתור פערים בתכנון עירוני ובקדסטרל לפני חתימה על שטר נוטריוני ולמנוע הכרזת עסקה בלתי תקינה.

מכירת נכס עם הפרות או פערים, בין אם בתכנון עירוני או קדסטרלי, אפשרית, אבל דורשת עמידה בשלבים מסוימים. ברוב המקרים, ניתן להשלים את העסקה לאחר הלגיטימציה הראשונית של הפרות (אם הן כפופות להכשרה מנקודת מבט של חקיקת תכנון עירוני) או בהתאם לגילוי מלא של מידע בחוזה ולהסכמת הקונה. חריגים נעשים עבור הפרות חמורות ביותר, שהופכות את הנכס ללא מתאים למעשה לתנועה אזרחית.

האם ניתן למכור נכס שאינו עומד בדרישות הרגולטוריות?

כן, מכירה זו אפשרית, אך הליך והסיכונים המשתנים בהתאם לאופי ההפרה: תכנון עירוני, קדסטרלי או קשור למערכות שירות. כדי להשתתף בבטחה בעסקה, יש צורך להעריך נכון את הנכס ולהבחין בין סוגי אי התאמות שצוינו.

אי התאמות בתכנון עירוני (בנייה לא מורשית)

תאימות לתכנון עירוני מאשרת כי מצבו בפועל של הנכס תואם את הנתונים הכלולים במסמכי ההיתר הרשומים בעירייה. אם מתגלים פערים כלשהם, ההשלכות תלויות בחומרת ההפרה.

הפרות הכפופות לחוקיות

אם השינויים שבוצעו תואמים את התקנות הנוכחיות, המוכר יכול להשלים את הליך החוקיות המנהלית לפני חתימה על שטר נוטריוני. במקרה זה, הנכס נותר בר-העברת זכויות, אם כי הוא עדיין לא עומד בדרישות בשלב המשא ומתן, והוא יגיע למצב תקין במלואו עד למועד העסקה.

מכירת נכס עם הפרת בנייה בלתי הפיכה

אם ההפרה שזוהתה סותרת את תקנות התכנון העירוני ולא ניתן להכשיר אותה, שווי השוק של הנכס מופחת משמעותית. אי אפשר לסמוך על תום תקופת ההתיישנות, שכן באיטליה הפרת תכנון עירוני נחשבת למתמשכת במובן המשפטי המנהלי. לעירייה יש את הזכות להוציא צו להריסת מבנים שהוקמו באופן בלתי חוקי בכל עת. לכן, מכירת נכסי נדל"ן עם הפרות בלתי מורשות ובלתי הפיכות כרוכה בסיכון גבוה ודורשת את הסכמת הקונה לקבל פגם כזה.

סיכון להצהרות כוזבות

מתן מידע חלקי או מעוות בחוזה על מנת להסתיר את קיומה של הפרה נחשב כמתן מידע כוזב לצורך מכירת הנכס. הדבר עלול לגרור את חוסר תוקף העסקה ואחריות פלילית בגין הזנת מידע כוזב לשטר נוטריוני.

פערים קדסטרליים

רשות הקדסטר מבצעת בעיקר תפקיד פיסקאלי. החוק האיטלקי קובע כי מכירת נכסי נדל"ן עם פערים משמעותיים בקוד הקרקע עלולה לפסול את העסקה אם הפרות לא מתוקנות לפני חתימת שטר הנוטריון.

אם נמכר נכס שתכניתו אינה תואמת את מסמכי הקוד (לדוגמה, מיקום המחיצות או החדרים שונה), המוכר מחויב להורות למומחה לעדכן את התיעוד הקדסטרלי באמצעות הליך DOCFA.

מערכות הנדסיות שאינן עומדות בתקנים

בניגוד להפרות תכנון עירוני, היעדר תעודות התאמה למערכות הנדסיות אינו מונע את מכירת הנכס. החוק אינו מחייב את הבעלים לשדרג מערכות כאלה, אך דורש גילוי מלא של מידע. לכן, צריך לציין בחוזה כי לרשתות השירות אין את ההסמכה המתאימה.

האם הנוטריון בודק את עמידת הנכס בתקנות התכנון העירוני?

הנוטריון אינו מבצע בדיקה בפועל של התכנון העירוני או המצב הטכני של הנכס. בית המשפט העליון לערעורים של איטליה בפסק דין מס' 8230 מיום 22 במרץ 2019 (United Chambers) הבהיר כי תפקידיו של נוטריון מוגבלים אך ורק לאימות פורמלי ותיעודי.

לכן, עסקה למכירת חפץ עם הפרות יכולה להיות מאושרת על ידי נוטריון, שכן תפקידו הוא להבטיח את תוקפו המשפטי של הפעולה, ולא לאמת את מצבו בפועל של הנכס.

סמכויות ומגבלות של נוטריון

על פי עמדת בית המשפט, נוטריון:

• בודק את זמינותם של תיעוד חובה;
• מאמת שהחוזה מכיל את פרטי ההיתרים (רישיונות, היתרי בנייה, חוק חנינה או לגליזציה);
• בודק את נוכחותה של הצהרת... תאימות קדסטרלית;
• אינה עורכת סקרים טכניים ואינה בודקת את הנכס;
• אינה קובעת את עמידת מצב הנכס בפועל בתיעוד התכנון;
• מקבלת ומאשרת את הצהרות הצדדים, תוך הבטחת נכונותה המשפטית של העסקה, אך אינה מבטיחה את דיוק המידע הטכני שסופק על ידי המוכר.

מי אחראי?

מאחר שהנוטריון מוגבל לאימות תיעודי, האחריות האזרחית והפלילית למידע כוזב מוטלת כולה על המוכר.

אם, לאחר העסקה, מתגלות הפרות בנייה מוסתרות חלקית או שלא דווחו, הפעולה הנוטריונית שומרת על תוקף משפטי, אך לקונה יש את הזכות לפנות לבית המשפט בדרישה:

• לפיצויים לפיצויים;
• להפחתה במחיר הרכישה;
• לסיום החוזה.

במקרה זה, לא ניתן להגיש תביעה נגד הנוטריון אם הוא פעל במסגרת סמכותו החוקית.

כיצד להגן על עצמך לפני חתימה על שטר נוטריוני

כדי למנוע התדיינות משפטית לאחר המכיר