האם ניתן להעביר רכוש ששוכרים לשימוש חופשי?

תארו לעצמכם: אתם שוכרים דירה נעימה, עיצבתם אותה כדי להתאים לצרכים שלכם, והשקעתם בה בכל ליבכם ונשמתכם. ואז הנסיבות משתנות, ואתם מחליטים להעביר אותה לחבר או קרוב משפחה לשימוש חינם. אבל האם זה חוקי?

מהו הסכם שימוש בלי תשלום?

לפי סעיף 1803 של חוק האזרחי האיטלקי, הסכם שימוש בלי תשלום (comodato d'uso) הוא הסכם שבו צד אחד (הממציא) מעביר לצד שני (המחזיק) רכוש נייד או נדיד לשימוש לתקופה מוגדרת או למטרה מסוימת. לאחר התקופה, יש להחזיר את הרכוש.

אך מה אם תעבירו דירה ששוכרים לשימוש חופשי? האם ניתן להיפטר ממנה כאילו היא רכושכם?

האם שוכר יכול לשכור רכוש נוסף?

באיטליה, שוכר (קונדוטור) יכול לשכור חלק מהדירה כשכירות משנה, אך רק בתנאים מסוימים. אם אין איסור בהסכם השכירות על שכירות משנה, יש להודיע לבעל הדירה (locatore) על כוונתו ולספק פרטי השוכר המשנה.

אך עבור העברה מלאה של דירה לשכירות משנה, נדרשת הסכמתו הכתובה של בעל הבית. הנושא נכלל בסעיף 2 של חוק מס' 392 מ-27 ביולי 1978, המציין:

"השוכר אינו רשאי להשכיר את הרכוש במלואו או להעביר את השכירות לצדדים שלישיים ללא הסכמת המשכיר. אלא אם נקבע אחרת בהסכם, השוכר רשאי לשכור חלק מהרכוש כשכירות משנה, לאחר שהודיע על כך מראש למשכיר בדואר רשום וציין את שם השוכר המשנה, תקופת ההסכם והשטח המושכר".

האם ניתן להעביר דיור ששוכרים לשימוש חופשי?

לאחר שהסכם השימוש בחינם, כפי ששמו מציין, אינו כולל תשלום, האם ניתן להעביר דיור בשכירות בהקשר זה?

אותם עקרונות חלים גם כאן כמו בשכירות משנה:

• אם הסכם השכירות אינו מונע את ההעברה של דיור לשימוש חופשי, יש לשוכר להודיע לבעל הנכס.
• אם יש איסור בהסכם על שכירות משנה והעברה לשימוש חופשי, עליכם לקבל את הסכמת המשכיר בכתב.

אחרת, העברת הדירה לצדדים שלישיים בלי רשות הבעלים תיחשב כהפרת ההסכם ועשויה להביא לסיום ופינוי שוכר הרכוש.

האם מי שקיבל רכוש לשימוש חופשי רשאי לשכורו?

נניח שבעל הדירה העביר את הרכוש לאדם אחר כחלק מהסכם שימוש חינם. האם האדם הזה יכול לשכור את הרכוש בעצמו?

התשובה ניתנת על ידי סעיף 1804 של חוק האזרחי האיטלקי: המחזיק חייב להשתמש ברכוש באופן בלעדי על פי התנאים שצוינו בהסכם ואינו יכול להעבירו לצדדים שלישיים בלי הסכמת המחזיק.

אם הוא משכיר את הרכוש בלי רשות, לשוכר הזכות:

• לדרוש החזרת הרכוש מיד.
• להגיש תביעה לפיצויים.

מי חייב להצהיר על הכנסות משכירות?

אם הרכוש שהועבר לשימוש חופשי נשכר לצדדים שלישיים לאחר מכן, האם יש לשלם מסים על ההכנסה שהתקבלה?

לפי החוק, ההכנסה מדמי שכירות חייבת במס על שם בעל הרכוש, גם אם התשלומים בפועל מתקבלים על ידי אדם אחר. לכן, אם המחזיק שכר את הדירה, האחריות המסית היא על בעל הרכוש (קומוטור), שהוא הבעלים החוקי של הרכוש.

עקרון זה מוסכם בסעיף 1, פסקה 2 של צו חקיקה מס' 504/1992, שמציין כי הארנונה משולמת על ידי הבעלים, ללא קשר לאדם שמקבל ממנו בפועל את ההכנסה.

מַסְקָנָה

העברת דיור מושכר לשימוש חופשי אפשרית, אך דורשת חקיקה מדוקדקת של תנאי ההסכם. אם אין איסור, ניתן להודיע לבעל הבית. אם העברה אסורה, נדרשת הסכמתו.

בנוגע למחזיק: אם רוצה להשכיר את הרכוש שקיבל לשימוש, יש לו לקבל את אישור הבעלים.

איכות משפטית בנושאים כאלה תסייע למניעת השלכות לא נעימות - מסיום ההסכם ועד לתוצאות כספיות.