שוק ההשכירות האיטלקי: צמיחת הדירות איטית, אך עדיין קיים חסר בהצעה

בחצי השני של 2025, שוק ההשכירות לתקופה ארוכה של נדל"ן מגורים באיטליה נשאר אחד מהסגמנטים הפעילים ביותר, אף על פי שהצמיחה של מחירי ההשכירות מתחילה להאט בהדרגה לאחר מספר שנים של צמיחה מהירה. לפי מחקר של מרכז האנליטיקה של קבוצת Tecnocasa, בהשוואה לחצי הקודם של השנה, מחירי ההשכירות הממוצעים בערים הגדולות במדינה עלו ב-2.2% עבור דירות סטודיו, ב-2.3% עבור דירות שני חדרים וב-2.2% עבור דירות שלושה חדרים. לכן, השוק ממשיך להתרחב, אך הדינמיקה אינה כה חזקה כמו בעבר.

הביקשה נשארת גבוהה, אך ההצעה נשארת מוגבלת

ביקשה גבוהה ויציבה נוצרת על ידי מספר קטגוריות של שוכרים בו זמן. ראשית, דיברים על קונים שאינם יכולים לרכוש נכס גם עקב קשיים בקבלת משכנתא. בנוסף, מספר אנשים שבוחרים בשכירות על פני רכישה עולה. חלק מהביקשה נמנע גם עקב העברת אזרחים לערים אחרות לצורך עבודה או לימודים.

הטרנד של צמיחת הסטודנטים הבינלאומיים שבוחרים אוניברסיטאות איטלקיות הופך להיות ניכר במיוחד. יותר ויותר צעירים מחו"ל נכנסים לשוק ההשכירות, מה שמגדיל את הביקשה למגורים במרכזי החינוך המרכזיים במדינה.

עם זאת, ההצעה עדיין לא מצליחה להתמודד עם הביקשה הגוברת בשוק. אחת הסיבות העיקריות נשארת הזהירות של בעלי בתים, שרבים מהם מעדיפים לא להשכיר את נכסיהם מתוך חשש מאי שלם מצד השוכרים. כתוצאה מכך, חלק ניכר מהמלאי נשאר ריק.

שוק ההשכירות לתקופה קצרה מוסיף ללחץ. בזמן שהשפעת תיירות ירדה מעט בערים הגדולות, ההשכרות לתקופה קצרה ממשיכה לגדול במהירות ביעדים תיירותיים פופולריים, מה שמפחית את כמות הנכסים הזמינים לשכירה לתקופה ארוכה.

האזורים שבהם שכר הדירה עולה בקצב המהיר ביותר

צמיחת שכר הדירה משתנה באופן משמעותי בהתאם לעיר.

ההתרגשות הגבוהה ביותר נרשמה בפלרמו. כאן, מחירי ההשכירות לדירות סטודיו עלו ב-8.7%, דירות שני חדרים ב-4.9% ודירות שלושה חדרים ב-4.8%.

צמיחה גבוהה נראתה גם בג'נובה, כאן המחירים עלו ב-6.6%, 4.8% ו-3.9% בהתאמה.

גם בטורינו, השוק מראה דינמיקה חיובית: מחירי ההשכירות לדירות סטודיו עלו ב-1.9%, דירות שני חדרים ב-4.3% ודירות שלושה חדרים ב-3.5%.

מצב שונה לחלוטין מתפתח במילאנו ובבולוניה. בחצי השני של 2025 נראית כאן קיפאון או ירידה קלה במחירים.

בבולוניה, שכר הדירה הפך זול יותר בכל קטגוריות המגורים:

• דירות סטודיו - ב-1.5%;
• דירות שני חדרים - ב-0.6%;
• דירות שלושה חדרים - ב-1.1%.

במילאנו, עלות ההשכירות לדירות סטודיו נשארת כמעט ללא שינוי, דירות שני חדרים ירדו במחירן ב-0.7%, ודירות שלושה חדרים עלו רק ב-0.2%.

עם זאת, אנליסטים מדגישים כי הסיבה להאטה אינה היחלשות בביקשה, אלא רמת המחירים הגבוהה במיוחד. כיום, שכר הדירה הממוצע במילאנו עומד על כ-840 יורו לחודש עבור סטודיו, 1,130 יורו עבור דירת שני חדרים ו-1,525 יורו עבור דירת שלושה חדרים. לפי Tecnocasa, ערכים דומים כבר מתקרבים לקצה גבול היכולת הפיננסית של רוב השוכרים.

רומא, פירנצה ונאפולי ממשיכות בצמיחה מתונה

ברומא, מחירי ההשכירות ממשיכים לעלות בקצב יחסי:

• דירות סטודיו - ב-2%;
• דירות שני חדרים - ב-1.9%;
• דירות שלושה חדרים - ב-2.2%.

מחיר ההשכירות הממוצע כאן הוא 725, 950 ו-1,210 יורו לחודש, בהתאמה.

בפירנצה, הדינמיקה דומה: הצמיחה נעה בטווח של 1.6% עד 2.6%, והמחירים הממוצעים מגיעים ל-700 יורו לסטודיו, 880 יורו לדירת שני חדרים ו-1,060 יורו לדירת שלושה חדרים.

בנאפולי, המצב פחות אחיד. הצמיחה הגבוהה ביותר הייתה במחירי ההשכירות של דירות סטודיו (+2.4%) ודירות שלושה חדרים (+2.1%), בעוד שדירות שני חדרים עלו במחירן ב-1.2% בלבד. המחירים הממוצעים נעים בין 530 יורו לדירת סטודיו ל-910 יורו לדירת שלושה חדרים.

גם בוורונה ובבארי, נשמרת דינמיקה חיובית, אם כי קצב הצמיחה נשאר מתונה ומשתנה בהתאם לסוג המגורים.

מרכזים מנהליים אזוריים עוקבים אחר הטרנד הארצי

במרכזי המנהליים של הפרובינציות, השוק מתפתח באותו כיוון כמו בערים הגדולות, אף על פי שהצמיחה איטית קצת.

בחצי השני של 2025, מחירי ההשכירות כאן עלו:

• ב-1.9% לדירות סטודיו;
• ב-2.7% לדירות שני חדרים;
• ב-2.4% לדירות שלושה חדרים.

במקביל, קצב ההעלאה היה נמוך יותר מאשר בחצי הקודם של השנה, מה שמציין את התייצבות השוק במדרגה דרגתית.

סטודנטים משפיעים יותר ויותר על המבנה

שינויים ניכרים גם במבנה ההסכמי של ההשכירות הנחתמים.

רוב העסקאות - 59.3% - עדיין עם שוכרים ששוכרים למגורים קבועים. עם זאת, שנה קודמת, חלקם עמד על 60.2%, מה שמציין ירידה קלה.

המגזר הסטודנטי צומח בקצב המהיר ביותר. חלקם של ההסכמים שנחתמו על ידי סטודנטים עלה מ-11.1% ל-14.1%, מה שמאשר את הטרנד הגובר במספר הסטודנטים הבינלאומיים הבאים ללמוד באיטליה.

במקביל, חלקם של ההסכמים עם קביעת שכר דירה גמישה עלה מ-38.9% ל-39.5%, בעוד שמספר ההסכמים לתקופה קצרה (עב