עובש בדירה: כאשר אינך יכול לשלם שכר דירה

אם דירה מכוסה עובש, לשוכר יש את הזכות במקרים מסוימים לעזוב את הנכס מבלי לשלם שכר דירה. אבל לפני כן, חשוב מאוד להודיע למשכיר.

על פי סעיפים 1578 ו-1581 של החוק האזרחי האיטלקי, לשוכר יש את הזכות לסיים את חוזה השכירות ללא הודעה מוקדמת וללא קנסות אם הדירה הופכת לבלתי ראויה למגורים עקב עובש ומהווה סכנה בריאותית .

מתי אפשר לסרב לשלם שכר דירה?

עובש יכול לשמש עילה לאי תשלום שכר דירה רק אם הוא הופך את הנכס לבלתי ראוי למגורים לחלוטין , מה שאילץ את השוכר לעזוב.

אם העובש משפיע רק על חלק מהדירה (לדוגמה, חדר אחד), השוכר יכול לדרוש הפחתה בשכר הדירה , ביחס לאובדן היכולת להשתמש בחלק מהנכס.

מדוע עובש הוא בעיה חמורה

על פי החלטת בית המשפט בטריאסטה מס' 162/2019, אפילו נוכחות קלה של עובש מפחיתה את איכות החיים בדירה, מחמירה את המצב התברואתי של הנכס ופוגעת במראהו. זה נחשב לפגם מהותי , המזכה אותך בהפחתת שכר הדירה .

אם העובש פוגע באופן משמעותי בתנאי המגורים ומפר את החוזה, השוכר רשאי לבקש ביטול החוזה או הפחתה בשכר הדירה , ובלבד שלא ידע ולא יכול היה לדעת על קיומם של פגמים כאמור בעת כריתת החוזה.

בנוסף, המשכיר עשוי להיות אחראי לנזקים שנגרמו מפגמים בנכס, אלא אם כן יוכל להוכיח שלא היה מודע להם בעת מסירת הדירה .

אישור רפואי המאשר נזק בריאותי כתוצאה מעובש יכול לשמש כראיה נוספת , גם אם אינו נכלל רשמית ברשימת המסמכים הנדרשים.

נדרש הסכם בין הצדדים.

נוכחות עובש גרידא אינה מספיקה כדי ששוכר יסרב לשלם שכר דירה בכוחות עצמו . יש להסכים עם המשכיר או להורות על הפחתה או השעיית תשלומים על ידי בית המשפט.

הפרקטיקה השיפוטית לא תמיד מכירה בזכותו של השוכר לסרב לתשלום באופן חד צדדי . בפרט, בית המשפט העליון של איטליה (פסיקה מס' 18987 מיום 27.09.2016) פסק כי השוכר חייב לשלם שכר דירה אם עדיין ניתן להשתמש בנכס, אפילו באופן חלקי.

אחריות בעל הבית

בעל הנכס מחויב לספק דיור במצב תקין , בהתאם לתקנים ומתאים למגורים. לכן, באחריותו לחסל עובש ובעיות נלוות.

השוכר, מצידו, מחויב לבצע תחזוקה שוטפת של הנכס ולעמוד בתנאי ההסכם.

אם השוכר אשם

אם העובש נגרם עקב התנהגות לא הולמת של השוכר - לדוגמה, אוורור לקוי או אי עמידה בכללי התפעול - השוכר אחראי לתוצאות. במצב כזה , אי תשלום שכר דירה ייחשב כהפרה , והדייר עלול לקבל מעמד של דייר המשתלם .

אם הגורם לעובש אינו באשמת השוכר - למשל, עקב נזילות מלמעלה או איטום לקוי - בעל הנכס אחראי לתיקון הבעיה.

מה לעשות אם יש עובש בדירה שכורה

הטקטיקות של השוכר תלויות בחומרת הבעיה . הנה הפעולות האפשריות:

• דרשו הפחתה בשכר הדירה באמצעות משא ומתן עם המשכיר או פנייה לבית משפט.

• לדרוש פיצויים על נזקים אם המשכיר לא נקט באמצעים בזמן.

• לסיים את החוזה ללא הודעה מוקדמת אם הדירה נחשבת בלתי ראויה למגורים ומסוכנת לבריאות (בהתבסס על סעיפים 1578 ו-1581 לחוק האזרחי).

• אם העובש נגרם מבעיות באזורים משותפים של הבניין , ניתן להגיש תביעה לחברת הניהול או לדירת הדירות .

מה לעשות אם מופיע עובש

הכלל העיקרי: אסור לשוכר לפעול באופן חד צדדי . אי אפשר פשוט להפסיק לשלם שכר דירה ללא הסכמת הבעלים או צו בית משפט.

היוצא מן הכלל הוא מקרים חמורים של חוסר התאמה מוחלטת של דיור . במקרים אחרים, השוכר מסתכן בכך שיוכח שהוא טועה גם אם הוא סובל מעובש.