עובש במגורים: כשאין אפשרות לשלם דמי שכירות

אם מגורים מכוסי עובש, לשוכר קיימת הזכות במצבים מסוימים לעזוב את המקום ללא תשלום דמי שכירות. אך קודם כל, חשוב מאוד להודיע על כך לבעל הבית.

לפי סעיפים 1578 ו-1581 בחוק האזרחי האיטלקי, לשוכר יש הזכות לבטל את ההסכם ללא הודעה מוקדמת וללא קנסות אם המגורים נעשים לא מתאימים למגורים בעקבות עובש ומהווים סכנה בריאותית.

מתי אפשר להפסיק לשלם דמי שכירות?

עובש יכול להוות סיבה לכך שלא ישולמו דמי שכירות רק אם הוא הופך את המגורים לבלתי אפשריים לחלוטין, מה שמכריח את השוכר לעזוב.

אם עובש משפיע רק על חלק מהמגורים (כמו חדר אחד), לשוכר יש אפשרות לבקש הפחתת דמי שכירות, בהתאם לאובדן הנגישות לחלק מהמקום.

מדוע עובש הוא בעיה חמורה

על פי החלטת בית המשפט בטריאסטה מס' 162/2019, גם כמות קטנה של עובש מורידה את איכות החיים במגורים, פוגמת במצב הבריאותי של המקום ופוגעת במראהו. זה נחשב לפגם מהותי, המזכה את השוכר בהפחתת דמי שכירות.

אם עובש משפיע באופן משמעותי על תנאי המגורים ומפר את ההסכם, ניתן לשוכר לבקש ביטול החוזה או הקטנת דמי השכירות, בתנאי שלא ידע ולא יכול היה לדעת על פגמים אלה בזמן החתימה על ההסכם.

בנוסף, בעל הבית יכול להיות אחראי לנזקים שנגרמו מפגמים בנכס, אלא אם כן יוכל להוכיח שלא היה מודע לקיומם בעת מסירת הנכס.

אישור רפואי המאשר נזקים בריאותיים עקב עובש יכול לשמש כהוכחה נוספת, גם אם אינו נכלל רשמית ברשימת המסמכים הנדרשים.

נדרש הסכם בין הצדדים

נוכחות עובש לבדה אינה מספיקה כדי ששוכר יימנע מלשלם דמי שכירות בעצמו. יש להגיע להסכמה עם המשכיר או לקבל הוראה להפחתה או השעיית תשלומים על ידי בית המשפט.

הפרקטיקה המשפטית לא תמיד מכירה בזכותו של שוכר לסרב לשלם באופן עצמאי. במיוחד, בית המשפט העליון של איטליה (החלטה מס' 18987 מיום 27.09.2016) פסק כי השוכר חייב בתשלום דמי שכירות אם ניתן לנצל את הנכס במידה חלקית.

אחריות בעל הבית

בעל הנכס חייב לספק דיור במצב תקין, לפי התקנים ומתאים למגורים. לכן, אחריותו לסלק עובש ובעיות נלוות.

השוכר, מנגד, מחויב לבצע תחזוקה שוטפת של הנכס ולעמוד בתנאי החוזה.

אם השוכר אשם

אם העובש התפתח בגלל התנהגות לא מתאימה של השוכר - למשל, אוורור לא נאות או אי שמירה על כללי השימוש - השוכר אחראי להשלכות. במקרה כזה , אי תשלום דמי שכירות ייחשב כהפרת חוזה, והדייר עלול להיחשב דייר משלם.

אם סיבת העובש אינה באשמת השוכר - למשל, בגלל נזילות מעל או איטום לא תקין - על בעל הנכס לתקן את הבעיה.

מה לעשות במקרה של עובש במגורים שכורים

האסטרטגיה של השוכר תלויה בחומרת המצב. הנה מה שאפשר לעשות:

• בקשו הפחתה בדמי השכירות באמצעות שיח עם בעל הבית או פנייה לבית המשפט.

• דרישה לפיצוי על נזקים אם בעל הבית לא פעל בזמן.

• לבטל את החוזה ללא הודעה מוקדמת אם המגורים נחשבים לא ראויים למגורים ומסכנים את הבריאות (לפי סעיפים 1578 ו-1581 לחוק האזרחי).

• אם העובש נגרם מבעיות באזורי הבניין המשותפים, אפשר להגיש תביעה לניהול הבניין או לדירה המשותפת.

מה לעשות אם מופיע עובש

הכלל המרכזי: אסור לשוכר לפעול לבד. אי אפשר פשוט להפסיק לשלם דמי שכירות בלי הסכמת בעל הבית או פקודת בית משפט.

היוצא מן הכלל הוא מצבים חמורים של אי התאמה מוחלטת של מגורים. במקרים אחרים, יש סיכון שיתברר שהשוכר טועה, גם אם הוא סובל מעובש.