איך למכור ולקנות בית במקביל

מכירת נכס אחד ורכישת אחר מיד לאחר מכן היא אפשרות בהחלט ברת ביצוע, אך היא מצריכה הכנה מקיפה ותיאום מדויק של כל השלבים. כדי שהתהליך יעבור בצורה חלקה, יש לבצע אותו בצורה מקצועית, להתחשב בכול האספקטים המשפטיים והכלכליים ולהעריך את הזמן הנדרש במדויק. עדיף להפקיד את המשימה בידי מומחה, אך ניתן לנהלה לבד אם עוקבים אחרי תכנית מסודרת. הנה איך לעשות זאת.

איך למכור ולקנות בית במקביל

שלב 1: הערכת מצבכם הפיננסי קודם כל, קבעו את ערך הנכס הנוכחי שלכם. בקשו הערכת שווי והציעו את הנכס למכירה. אם תוכלו לחכות, אפשר לנצל את ההכנסות מהדירה הנמכרת לרכישה חדשה. במקרה כזה, כדאי לקבוע הסכם ראשוני לטווח ארוך כדי להבטיח זמן מספיק.

שלב 2: תכנון העסקה הכפולה מההיבט המשפטי, מכירה ורכישה במקביל הן לגיטימיות ונפוצות. הסוד הוא לסנכרן את שתי הפעולות כדי להימנע מעיכובים או הפסדים כספיים. התייחסו לסדר הפעולות ומצב המשכנתא, אם קיימת.

אם רכשתם את ביתכם הראשון תחת תנאי הטבות, חשוב לרכוש בית נוסף תוך שנה מרגע המכירה כדי לשמר את ההטבות.

שלבים מעשיים:

1. מכירת הנכס שלכם אתם יכולים לפנות למתווך או לחפש קונים לבד. מומלץ לשקול את תזמון העסקה - לדוגמה, כחצי שנה לפני חתימת ההסכם. כך יהיה לכם זמן למצוא נכס חדש. אפשרות נוספות היא לקבוע עם הקונה על העברה מאוחרת של המפתחות.
2. חיפוש דיור חדש במקביל, חפשו דירה או בית שתואם את הצרכים שלכם, תוך כדי הגדרת תקציב ממשי. אם תמצאו אופציה במהירות, תוכלו לקבוע מועד כניסה שיאפשר זמן לשיפוצים, או לחתום על עסקה מותנית במכירת הנכס הקיים. עדיף לבצע את ההסכמים בעזרת מומחה.
3. תיאום תאריכים האתגר הוא העברת המפתחות והשלמת העסקאות. חשוב לתאם מראש תאריכים עם נוטריון כך שהעברת הבעלות והכסף תתקיים ללא עיכוב, מה שיבטיח לכם מספיק כספים לשתי העסקאות.

עבודה עם חברת נדל"ן אחת

שימוש בחברת נדל"ן אחת לשתי העסקאות עשוי לפשט את התהליך. סוכן יחיד יוכל לתאם טוב יותר את הפעולות, לצמצם את הסיכון לבלבול ולהעניק תמיכה אישית. בחרו בחברה אמינה שתוכל להעריך את הנכס שלכם, למצוא אופציות לרכישה ולנהל את כול התהליך ביעילות.

מה לעשות במידה ויש לכם משכנתא

אם על הנכס שאתם מוכרים יש משכנתא, ישנן מספר דרכים לפעול:

• פרעו את המשכנתא לפני המועד בעזרת התשלום על המכירה. זו הדרך הנפוצה ביותר.
• העבירו את המשכנתא לקונה (נקרא accollo), במידה וניתן.
• הגישו בקשה להלוואת "גישור" כדי לכסות את התקופה שבין המכירה לרכישה.
• העבירו את המשכנתא לנכס החדש על ידי החלפת הבטוחה.

בכל מקרה, יש צורך בשיתוף פעולה עם נוטריון והסכם עם הבנק כדי לחשב את יתרת החוב במדויק.

איך למכור ולקנות ללא מתווך

ניתן לבצע את התהליך ללא מתווך, אך זה ידרוש מאמץ נוסף. תזדקקו לנוטריון לשם הסכם הרכישה (rogito), שמעביר את הבעלות באופן רשמי.

מה יש לבצע:

• ערכו הסכם ראשוני (פשרה) המחייב את שני הצדדים.
• הכינו את המסמכים הנדרשים: תעודת אנרגיה (APE), מסמכי קדסטר וכדומה.
• הקונה בוחר נוטריון לאישור העסקה.

פרק הזמן למכירת "דירה ראשונה"

אם ניצלתם הטבות ברכישת "דירה ראשונה", חייבים למכור את הדירה הישנה ולקנות חדשה תוך שנתיים (לפי חוק התקציב 2024, תקף מ-1 בינואר 2025). כלל זה חל גם על עסקאות משנת 2024.

איך לשריין נכס חדש בלי למכור את הישן

כדי "לשריין" בית חדש לפני מכירת הקיים, אפשר:

• הציעו הצעת רכישה מותנית במכירת הנכס הנוכחי. במצב כזה צריך לשלם פיקדון שמוחזק אצל המתווך עד חתימת ההסכם הראשוני.
• יש לציין תוקף להצעה (למשל, 3 חודשים). אם הנכס לא יימכר בזמן הזה, הפיקדון יוחזר והעסקה תבוטל.
• הכנת פשרה היא הסכם שמסכם את כוונות הצדדים לפני השלמת ההליכים הפורמליים.

עלויות מכירה וקנייה

עלויות הקונה:

• מס רישום: 2% מערך הנכס עבור "בית ראשון", 9% עבור "בית שני" (מינימום 1000 אירו).
• מס משכנתא: 50 אירו.
• מס קדסטרלי: 50 אירו.
• מע"מ (בקנייה מקבלן): 4% ל"בית ראשון", 10% ל"בית שני".
• שירותי נוטריון: 1-2% משווי הנכס.
• עמלת מתווך: 2-5% ממחיר המכירה (בהסכמה).

עלויות המוכר:

• עמלת מתווך: 2-4% ממחיר המכירה + מע"מ.
• מס על רווחי הון: אם המכירה מתבצעת תוך 5 שנים מהרכישה.
• תעודת ביצועים אנרגטיים (APE): כ-200 אירו.
• שכר נוטריון: אם יש להסיר משכנתא.

סיכום

מכירה ורכישה בו זמנית של נכסים היא פעולה מורכבת אך אפשרית. המפתח הוא לתכנן בקפידה, להקצות זמן חכם, ולחפש את התמיכה של מומחים במקרה הצורך. זה יאפשר להימנע מהוצאות מיותרות ולחץ.