איך למכור ולקנות בית בו זמנית

מכירת דירה אחת וקנייה מיידית של אחרת היא משימה אמיתית מאוד, אך היא דורשת הכנה מדוקדקת ותיאום מדויק של כל השלבים. כדי שהכל יעבור בצורה חלקה, עליכם לנהל את התהליך בצורה מיומנת, לקחת בחשבון היבטים משפטיים וכלכליים, וגם לחשב את הזמן בצורה נכונה. עדיף להפקיד זאת בידי איש מקצוע, אך תוכלו לעשות זאת בעצמכם אם תפעלו לפי התוכנית. כך תעשו זאת.

איך למכור ולקנות בית בו זמנית

שלב 1: הערכת מצבכם הפיננסית ראשית, קבעו כמה שווה הדירה הנוכחית שלכם. בקשו להעריך את הנכס שברצונכם למכור והוציאו אותו לשוק. אם הזמן מאפשר, תוכלו להשתמש בפיקדון שתקבלו מהמכירה כדי לקנות בית חדש. במקרה זה, כדאי לערוך הסכם רכישה ראשוני לטווח ארוך כדי שיהיה לכם זמן לעשות הכל.

שלב 2: תכנון המכירה והרכישה. מנקודת מבט משפטית, מכירה וקנייה של נדל"ן בו זמנית הן חוקיות לחלוטין ודי נפוצות. המפתח הוא לסנכרן את שני התהליכים כדי למנוע עיכובים או הפסדים כספיים. שימו לב במיוחד לסדר הפעולות ולמצב המשכנתא, אם יש לכם אחת.

אם רכשתם את ביתכם הראשון באמצעות הטבות מס (לדוגמה, כ"בית ראשון"), חשוב לרכוש בית חדש תוך שנה ממועד המכירה כדי לשמור על הטבות אלו.

צעדים מעשיים:

1. מכירת הנכס הנוכחי שלכם אתם יכולים ליצור קשר עם מתווך או לחפש קונים בעצמכם. מומלץ להקדיש זמן נוסף לעסקה - לדוגמה, כחצי שנה לפני חתימת הסכם הרכישה והמכירה (rogito). זה ייתן לכם זמן למצוא בית חדש. אפשרות נוספת היא להסכים עם הקונה על העברת המפתחות מאוחרת יותר.
2. חיפוש דיור חדש במקביל, חפשו דירה או בית מתאים, תוך קביעת תקציב ריאלי. אם תימצא אפשרות מתאימה במהירות, תוכלו להסכים על תאריך כניסה כדי שיהיה לכם זמן לתיקונים, או לסכם עסקה עם תנאי מתלה (לדוגמה, הרכישה תתבצע רק לאחר מכירת הבית הנוכחי). עדיף למסד הסכמים כאלה בעזרת איש מקצוע.
3. סנכרון מועדים השלב הקשה ביותר הוא העברת המפתחות והשלמת העסקאות. חשוב לתאם במדויק את התאריכים עם הנוטריון כך שחתימת החוזים והעברת הכספים יתקיימו ללא עיכובים. זה מבטיח שיהיו לכם מספיק כספים להשלמת שתי העסקאות.

עבודה עם חברת נדל"ן אחת

שימוש בחברת נדל"ן אחת למכירה וקניית בית יכול להקל על התהליך. סוכן יחיד יכול לתאם טוב יותר את שתי העסקאות, למזער את הסיכון לבלבול ולהציע סיוע אישי. בחרו חברה אמינה שיכולה להעריך את הנכס שלכם, למצוא אפשרות מתאימה לרכישה ולארגן את כל התהליך בצורה מיומנת.

מה לעשות אם יש לך משכנתא

אם לנכס שאתם מוכרים יש משכנתא קיימת, עומדות בפניכם מספר אפשרויות:

• שלם את המשכנתא שלך מוקדם מהצפוי עם התמורה מהמכירה. זוהי האפשרות הפופולרית ביותר.
• העברת המשכנתא לקונה (נקראת accollo), אם אפשר.
• הגישו בקשה להלוואת "גישור" לכיסוי תקופת המעבר בין עסקאות.
• העברת משכנתא לבית חדש על ידי החלפת הבטוחות (משכנתא) מנכס אחד לנכס אחר.

בכל מקרה, יידרשו השתתפות של נוטריון והסכם עם הבנק על מנת לחשב במדויק את החוב הנותר.

איך למכור ולקנות בית בלי מתווך נדל"ן

ניתן למכור ולקנות בית ללא סוכנות, אך זה ידרוש מאמץ רב יותר. עדיין תצטרכו נוטריון כדי לערוך הסכם רכישה ומכירה (rogito), אשר מעביר רשמית את הבעלות.

מה שצריך לעשות:

• ערכו הסכם ראשוני (פשרה) המחייב את שני הצדדים לעסקה.
• הכן מסמכים: תעודת אנרגיה (APE), מסמכי קדסטרל ומסמכים אחרים.
• הקונה בוחר נוטריון כדי לאשר את העסקה.

כמה זמן יש לכם למכור את "הבית הראשון" שלכם?

אם ניצלתם את ההטבות לרכישת "דירה ראשונה", חשוב למכור את הדירה הישנה ולקנות דירה חדשה תוך שנתיים (על פי חוק התקציב 2024, שנכנס לתוקף החל מ-1 בינואר 2025). כלל זה חל גם על עסקאות שבוצעו בשנת 2024.

איך "לשריין" בית חדש בלי למכור את הישן

כדי "להזמין" דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת, ניתן:

• הגשת הצעה מותנית לרכישה , כאשר הרכישה מותנית במכירה מוצלחת של הבית שלך. במקרה זה, עליך לשלם פיקדון, אשר נשמר על ידי המתווך עד לחתימת ההסכם המקדמי.
• יש לציין תקופת תוקף בהצעה (לדוגמה, 3 חודשים). אם הנכס לא יימכר במהלך תקופה זו, המקדמה תוחזר והעסקה תבוטל.
• ניסוח פשרה הוא הסכם ראשוני המתעד את כוונות הצדדים לפני השלמת כל ההליכים הפורמליים.

כמה עולה למכור ולקנות בית?

הוצאות הקונה:

• מס רישום : 2% מערך הנכסים הקדסטרלי עבור "בית ראשון", 9% עבור "בית שני" (לפחות 1000 יורו).
• מס משכנתא : 50 יורו.
• מס קדסטרלי : 50 יורו.
• מע"מ (במקרה של רכישה מיזם): 4% עבור "בית ראשון", 10% עבור "בית שני".
• שירותי נוטריון : 1-2% משווי הנכס.
• עמלת מתווך נדל"ן : 2-5% ממחיר המכירה (בהסכמה).

הוצאות המוכר:

• עמלת מתווך נדל"ן : 2-4% ממחיר המכירה + מע"מ.
• מס רווחי הון : אם המכירה מתרחשת תוך 5 שנים ממועד הרכישה.
• תעודת ביצועים אנרגטית (APE) : כ-200 יורו.
• שכר טרחת נוטריון : אם אתם צריכים להסיר את המשכנתא.

מַסְקָנָה

מכירה ורכישה בו זמנית של דיור היא תהליך מורכב אך בר ביצוע. העיקר הוא לתכנן בקפידה את כל השלבים, להקצות זמן בתבונה, ובמידת הצורך, לגייס את תמיכתם של אנשי מקצוע. זה יסייע להימנע מהוצאות מיותרות ולחץ.