מע"מ בשיעור של 4% ברכישת דירה ראשונה: מה זה ומתי ניתן לקבל את ההטבה?

מע"מ בשיעור של 4% ברכישת דירה ראשונה זמין לקטגוריות מסוימות של נדל"ן. אלו הדרישות הסובייקטיביות והאובייקטיביות שצריך לעמוד בהן.

מתי ניתן לנצל את המע"מ בשיעור של 4% ברכישת דירה ראשונה ובאילו דרישות יש לעמוד כדי לקבל את ההטבה הזו? שאלות אלו נשאלות פעמים רבות על ידי המתכננים לרכוש נכס למגורים הראשיים, במיוחד אם העסקה נסגרת עם ארגון המשלם מע"מ, למשל, עם חברת בנייה.

בדרך כלל, בעת רכישת נכס מחברה מכוסה במע"מ (ולא ישירות מאדם פרטי), תצטרכו לשלם גם מס ערך מוסף (מע"מ), שהוא בדרך כלל בין 10% ל-22% מערך הנכס. עם זאת, אם מתקיימים תנאים מסוימים - כמו רכישת דיור שאינו מסווג כנדל"ן יוקרה ומעבר לדירה חדשה - ניתן לנצל הפחתה בשיעור המע"מ ל-4%. ההטבה הזו מתווספת להטבות אחרות של רכישת דירה ראשונה שכבר זמינות, כגון דמי רישום מופחתים. אם מתקיימים תנאים מסוימים, ניתן להשתמש בהטבות אלו מספר פעמים.

על מה חל מע"מ בשיעור של 4% על בית ראשון?

כפי שכבר ציינו, רכישת בית ראשון לא תמיד מתבצעת בין אנשים פרטיים. לרוב נכס נרכש מחברה חייבת במע"מ, למשל בקניית בית חדש ישירות מהיזם. במקרים כאלה, הרוכש מחויב לשלם, בנוסף לרישום הקלאסי, דמי קדסטר ומשכנתא, גם מע"מ. ללא תמריצים, מס זה יכול לנוע בין 10% ל-22% משווי הנכס.

כפי שמוסבר במדריך לקניית דירה ראשונה שפורסם על ידי משרד המס (Agenzia delle Entrate), אם מתקיימים תנאים מסוימים, ניתן לנצל את הפטור דירה ראשונה הכולל מע"מ מופחת של 4%. אמצעי זה הוצג לראשונה על ידי חוק הפיננסים 1991 ונכלל בטקסט המע"מ היחיד. מאוחר יותר זה אושר מספר פעמים ועדיין בתוקף. התעריף המופחת חל גם על הרחבת מבנים קיימים או השלמת פרויקטים חדשים. אך באילו תנאים יש לעמוד כדי לקבל את ההטבה הזו?

דרישות סובייקטיביות לקבלת מע"מ בשיעור של 4% על בית ראשון

כדי ליהנות ממע"מ בשיעור 4% יש לעמוד במספר דרישות סובייקטיביות לגבי הקונה. בפרט, יש צורך:

• להיות יחיד, שכן ההטבה אינה חלה על ישויות משפטיות, למשל, חברות;
• להיות תושב בעירייה שבה נמצא הנכס, או שרשמת את מקום מגוריך בה תוך 18 חודשים ממועד הרכישה;
• אין בבעלותם נכס אחר שכבר משמש כבית ראשון;
• אין בבעלותם או זכויות בנכסים אחרים שכבר שימשו כבית ראשון באמצעות תמריצים ממס הכנסה. עם זאת, ישנם חריגים, למשל אם הבית הראשון נמכר תוך 12 חודשים ממועד החוזה לרכישת הנכס החדש, או אם הנכס הקיים אינו מתאים למגורים.

עוד ראוי לציין כי מע"מ בשיעור של 4% עבור אנשים מתחת לגיל 36 שנים, אם מתקיימים דרישות החוק, יכול להביא לזיכוי מס השווה לשיעור המע"מ ששולם ברכישת הנכס.

דרישות אובייקטיביות לקבלת מע"מ בשיעור של 4% על בית ראשון

בנוסף לדרישות סובייקטיביות, קיימים גם תנאים אובייקטיביים לקבלת מע"מ בשיעור של 4% ברכישת דירה ראשונה. במקרה זה מדובר במאפייני הנכס בהם יש לעמוד כדי שההטבה תהיה תקפה. בין התנאים הללו:

• סוג המקרקעין שיש לרשום בקדסטר כבית מגורים;
• יעוד הנכס חייב להיות מגורים בלבד ולא מסחרי. זה לא כולל נכסים המיועדים לשימוש כמשרדים, חנויות, מחסנים וכו';
• מאפייני הנכס: הוא לא צריך להיות עילית (וילות, טירות), כלומר, הוא לא צריך להיות שייך לקטגוריות A/1, A/8 ו-A/9.

כמובן, הנכס חייב להיות ממוקם באיטליה ולעמוד בתקנות הלאומיות והמקומיות לגבי מגורים, בטיחות ושימושיות.

קטגוריות מקרקעין זכאיות למע"מ בשיעור של 4%

מטעמי נוחות, לאחר פירוט סוגי הנדל"ן המוחרגים מהטבות, אנו מפרטים גם את קטגוריות המגורים המותרות החייבות בשיעור מע"מ של 4%:

• ת/2: חצרי מגורים מסוג סטנדרטי בעלי מאפיינים התואמים את דרישות השוק לבנייני מגורים;
• ת/3: דיור חסכוני עם שירותים בסיסיים;
• ת/4: דיור אנשים שנבנה בתקנים מיושנים;
• ת/5: דיור אולטרה-פופולרי עם מינימום שירותים ומתקנים סניטריים;
• ת/6: בתים כפריים המיועדים לפעילות חקלאית;
• A/7: וילות קטנות עם שטחים חיצוניים צמודים לשימוש אישי;
• ת/11: מבני מגורים אופייניים לאזורים מסוימים.

מתי חל 4% מע"מ בבניה?

יש לציין כי הטבות מע"מ של 4% חלות לא רק ברכישת נדל"ן, אלא גם בבניית מבנים חדשים או הרחבת בתים קיימים. בענף הבנייה, בהתאם, אתה יכול להשתמש ב:

• מע"מ של 4% על עבודות שיפוץ, כגון רכישת חומרים לשיפוץ בית ראשון;
• מע"מ בש