מס ברכישת דירה ראשונה: מה הוא ומתי אפשר לקבל את ההטבה?

מס ברכישת דירה ראשונה רלוונטי לקבוצות מסוימות בתחום הנדל"ן. צריך לפגוש את הדרישות השונות, האישיות והחוקיות.

מתי ניתן לנצל את המס ברכישת דירה ראשונה ואילו תנאים נדרשים לקבלת ההטבה? שאלות אלו קיימות בהרבה מקרים של קונים נכסים למגורים הראשיים. במיוחד כאשר עסקת הרכישה נעשית דרך ארגון המשלם מס, לדוגמה, עם חברת בניה.

ברוב המקרים, ברכישת נכס מחברה עם מע"מ (ולא מפרטי), יש לשלם גם מע"מ, שכן בדרך כלל עשוי להיות בין 10% ל-22% מערך הנכס. אם יש תנאים מסוימים - כמו רכישת דירה שאינה מסווגת כנדל"ן יוקרה והעברה לדירה חדשה - אפשר ליהנות מהפחתת מע"מ ל-4%. ההטבה הזו מתווספת להטבות נוספות שכבר קיימות, כמו דמי רישום מופחתים. אם יש תנאים מסוימים, אפשר להשתמש בהן פעמים רבות.

המס ברכישת בית ראשון בשיעור של 4%

כפי שצוין, רכישת בית ראשון לא תמיד מתבצעת ממכירה בינים. לרוב, הנכס רכוש מחברה החייבת במע"מ, לדוגמה ברכישת בית חדש ישירות מהפרוייקט. במקרים כאלה, הקונה צריך לשלם, חוץ מלקנות את הנכס, גם מע"מ. בלעדי תנאים, המס יכול להיות בין 10% ל-22% מערך הנכס.

כפי שנכתב במדריך שפורסם על ידי משרד המס, אם מתקיימים תנאים מסוימים, אפשר להשתמש בפטור ממס מופחת של 4%. תנאי זה קיים מהחוק לפיננסים 1991 והוא נכלל בהוראות המע"מ. התעריף המופחת חל גם על הרחבת מבנים קיימים או בניית פרויקטים חדשים. אך יש לעמוד בתנאים לקבלת ההטבה.

דרישות סובייקטיביות למס בשיעור של 4% על בית ראשון

כדי ליהנות ממס בשיעור 4%, צריך לעמוד במספר דרישות סובייקטיביות לגבי הקונה. חשוב להיות:

• יחיד, מאחר שההטבה לא חלה על ישויות משפטיות;
• תושב בעירייה שבה הנכס, או לרשום שם המגורים בה בתוך 18 חודשים מהרכישה;
• לא בבעלות של נכס אחר ששימש כבית ראשון;
• לא בבעלות או זכויות בנכסים ששימשו כבית ראשון באמצעות תמריצים ממס הכנסה. יש חריגים, למשל אם הבית נמכר תוך 12 חודשים מהחוזה לרכישת הנכס החדש או אם הנכס אינו מתאים למגורים.

כדאי לציין כי מס בשיעור של 4% עבור אנשים מתחת לגיל 36, אם עומדים בדרישות, יכול להביא לזיכוי מס בשיעור המע"מ ששולם ברכישה.

דרישות אובייקטיביות למס בשיעור של 4% על בית ראשון

חוץ מהדרישות הסובייקטיביות, יש תנאים אובייקטיביים לקבלת מס בשיעור 4% ברכישת דירה ראשונה. כלולים בכך:

• רישום מקרקעין כבית מגורים בקדסטר;
• ייעוד מגורים בלבד, ללא עסקי;
• נכס לא יכול להיות עילית (וילה, טירה), כלומר, לא נכנס לקטגוריות A/1, A/8 ו-A/9.

נכס חייב להיות באיטליה ולעמוד בתקנות המקומיות והלאומיות לגבי מגורים, בטיחות ושימושיות.

קטגוריות מגורים זכאיות למס 4%

לנוחות, רשימת הקטגוריות המותרות עם מס בשיעור של 4% כוללת:

• ת/2: חצרי מגורים סטנדרטיים;
• ת/3: דיור חסכוני עם שירותים בסיסיים;
• ת/4: דיור שנבנה בתקנים מיושנים;
• ת/5: דיור אולטרה-פופולרי;
• ת/6: בתים כפריים לחקלאות;
• A/7: וילות קטנות;
• ת/11: מבני מגורים אופייניים לאזורים מסוימים.

מתי חל מס 4% בבנייה?

ההטבות של 4% חלות גם בבנייה חדשה או הרחבת בתים קיימים. בתחום הבנייה, אפשר להשתמש ב:

• מס 4% על עבודות שיפוץ;
• מס 4% על בניית בית חדש, בתנאים מסוימים;
• מס 4% על רכישת רכיבים חשובים לשיפוץ, כמו חלונות ומעליות.

איך לקבל זיכוי מס 4% על בית ראשון?

כדי להשתמש בפטור ממס 4% על בית הראשון, צריך להכין את המסמכים המתאימים ולבקש את ההטבה. עליך לספק:

• עותק של תעודת זהות וקוד מס של הקונה;
• מודול לקבלת הפטור והעברה לחברה מתוך הסדר;
• היתר בנייה או התחלת עבודות, בהתאם למקרה.

כדאי גם לספק עותק מהשטר הנוטריוני, קבלת תשלום והצהרה מאשרת עמידה בדרישות. המסמכים המוכנים יש להעביר למתווך או לחברת המתווך.

היתרונות של 4% מס

היתרון המרכזי במס 4% הוא החיסכון המשמעותי ברכישת הבית הראשון שלך.