מה ההשלכות של מכירת נכס מתחת לערכו הקדסטרלי?

לנכס יש ערך קדסטרלי, המחושב כהכנסה כפול 5 אחוזים ומקדם; זהו הבסיס לחישוב המיסים - רישום, משכנתא וקדסטרלי. החוק אינו מחייב מכירה במחיר מינימלי, אך הצעת מחיר מתחת לערך הקדסטרלי עלולה להוות סיכון לשני הצדדים: ביקורת מס ואחריות משותפת.

בשיטת מחיר לערך, המחויבת ליחידים מאז 2006, המיסים מחושבים תמיד לפי הערך הקדסטרלי ולא על מחיר העסקה, כך שהקונה אינו חוסך ומשלם לפי הערך הקדסטרלי. עם זאת, אם המחיר נמוך מאוד, לדוגמא, פחות מ-70 אחוז מהערך הקדסטרלי, רשות המס מניחה תשלומים נסתרים ומבצעת הערכה מחדש על פי הערך הקדסטרלי, משכנתא או הערכה, עם חישוב רווח ההון של המוכר וקנסות בין 90 ל-180 אחוזים בתוספת ריבית.

ניקח דוגמה לשנת 2025: תשואה של 800 יורו נותנת ערך קדסטרלי של 800 × 1.05 × 115.5 = 96,600 יורו; אם המחיר המדווח הוא 60,000 יורו, הפער של 36,600 יורו עלול להוביל להערכה מחדש ולקנס של עד 65,880 יורו.

הקונה נושא באחריות משותפת ונפרדת ומשלם מיסים וקנסות נוספים, גם אם שילם מעט, בעוד שהמוכר מתמודד עם הערכה מחדש של הרווח והכנסה אישית על בסיס הסכום בפועל, בתוספת קנסות.

כדי להימנע מבדיקות, יש לציין מחיר שלא נמוך מהערך הקדסטרלי, להשתמש במצב "מחיר לערך", שהוא אוטומטי ליחידים, לבצע הערכה אם המחיר נמוך מסיבות מוצדקות כמו לחות או פסולת בסביבה הקרובה, לבצע תשלומים רק בהעברה בנקאית ולא במזומן, וכאשר מוכרים לקרובים, לציין מחיר סמלי עם חוזה מנומק ולהתחשב בסיכון של תרומה עקיפה.

אין מחיר מינימום עקב חופש החוזים, אך ערך הקדסטר הוא בסיס המס המינימלי; המקדמים לשנת 2025 הם 110 עבור דירות ראשונות ו-120 לנכסים נוספים ואחרים.

בזמן ביקורת, מוטלת אחריות משותפת: רשות המס יכולה לחייב את שני הצדדים בהודעה, תשלום וגבייה כפויה.

במקרה של הפחתת מחיר ב-10-20 אחוזים, הסיכון נמוך אם יש הצדקה; הפחתה מתחת ל-70 אחוז מה-OMI היא בסיכון גבוה ודורשת בדיקה של מומחה ונוטריון מנוסה; מכירה לילדים היא בסיכון בינוני עם שטר בעל ערך סמלי וייעוץ בנוגע לצוואה. קישורים שימושיים: אתר סוכנות המסים למחיר ול-OMI לשנת 2025.