כיצד מקבלים משכנתא שהיא גבוהה מערך הנכסים?

איך לקבל משכנתא בסכום גבוה משווי הנכס

נדיר שהמוסדות הפיננסיים יותנו משכנתא שמתעלה על ערך הנכס הנרכש. במצבים מסוימים, למרות זאת, ייתכן זאת, במיוחד אם יש צורך בכספים נוספים לתיקונים או לשיקום הלוואות אחרות. חשוב להבין כי רוב המוסדות הפיננסיים לא יאשרו מימון בגובה מעל 80% מערך הנכס, אך יש חריגים מן הכלל. מה לעשות אם נדרשת סכום רב?

איך לקבל משכנתא בסכום גבוה

לפעמים בעת רכישת נכס ייתכן שיהיה צורך בסכום המתעלה על ערך השוק שלו. ייתכן שהסיבה לכך תהיה צורך בתיקונים, בתשלומים למתווך או נוטריון, או בשיקום התחייבויות חוב אחרות. עם זאת, בקשות כאלו נענות בנדיבות רק מעת לעת על ידי המוסדות הפיננסיים, וכדי לקבל הלוואה כזו יש לעמוד בתנאים מסוימים.

מתי אפשרי לקבל משכנתא בסכום המתעלה על 80% מערך הנכס?

לפני אישור משכנתא, המוסדות הפיננסיים מעריכים את יחס ההלוואה לערך (LTV), המציין את היחס בין סכום ההלוואה לערך הנכס. ככלל, המוסדות הפיננסיים אינן מותרות משכנתאות עבור יותר מ-80% מערך השוק של הנכס. לדוגמה, אם נכס עולה €200,000, ההלוואה המרבית תהיה €160,000.

המגבלה זו מבוססת על החלטת הוועדה הבין-משרדית לאשראי וחיסכון (CICR) מ-22.4.95, שממליצה לא לחרוג מ-80% במתן משכנתאות על נכסים. עם זאת, כלל זה אינו מחייב, ובמקרים מוצדקים, המוסדות הפיננסיים יכולים למתן משכנתא המתעלה על 80%, ולפעמים אף 100%.

דרישות לקבלת משכנתא בסכום המתעלה מערך הנכס

אמנם תיאורטית ניתן לקבל משכנתא בסכום המתעלה מערך הנכס, אך זה מחייב עמידה במספר תנאים. ראשית, המוסד יבדוק דרישות סטנדרטיות, כמו הערכת הנכס והמצב הפיננסי של הלווה. לאחר מכן, המוסד חייב לוודא כי קיימות סיבות נותנות להגדלת סכום ההלוואה.

לדוגמה, תנאים כאלה עשויים לכלול:

• צורך בכספים נוספים לתיקון או שדרוג הנכס;
• העדפה לכלול בהלוואה עלויות מתווך, נוטריון או הוצאות אחרות הנובעות מרכישה;
• הצורך להחזיר הלוואות או חובות נוספות במקביל לקבלת משכנתא.

חשוב לתיעד ולפרט את הסיבות הללו בהסכם המשכנתא. לדוגמה, יש לספק הערכות לעבודות שיפוץ או חוזים עם קבלנים כדי להוציא את הצורך בסכום גדול יותר לאורך הדרך.

ערבויות וסיכונים נוספים של משכנתא בסכום המתעלה מערך הנכס

קבלת משכנתא בסכום שמתעלה על ערך הנכס מתבצעת תחת סיכונים מסוימים ודורשת ערבויות נוספות למוסד. המוסדות עשויים להחמיר בתנאי ההלוואה וגם לדרוש ערבויות נוספות.

ערבויות נוספות מהמוסד

בשל הסיכון לאי פירעון עלול המוסד לדרוש ערבויות נוספות, כמו:

• הצורך ברישום ביטוח נוסף בסכום המתעלה על ערך הנכס;
• קבלת ערבים שיכולים להחזיר את החוב במקרה של חוסר פירעון מצד הלווה הראשי;
• רישום משכנתא שנייה על נכס נוסף לצורך ביטחון נוסף.

בשל הסיכונים והדרישות המוגברות, המוסדות עשויים לא להסכים לעסקאות דומות תחת תנאים קשים ובעיקר לאפשר תהליך אישור מורכב יותר.

סיכונים של ביקורת מס

ללווים שמקבלים משכנתא בסכום שמתעלה על ערך הנכס עשויים להיות נתונים לביקורת מס נוספת. מס הכנסה עשוי לחשוד כי ערכי הנכס מוגזמים כדי לקבל הלוואה גדולה יותר, מה שעשוי להוביל לחקירה ולהשלכות משפטיות, כולל האשמות בהונאה או במידע מזויף במסמכים רשמיים.

דרכים חלופיות להשיג יותר כסף

במקום לקחת משכנתא על סכום שמתעלה על ערך הנכס, מומלץ לשקול אפשרויות מימון אלטרנטיביות. חלק מהמוסדות מציעים מוצרי הלוואות מיוחדים המשלבים רכישת נכס עם הוצאות הנדרשות:

• משכנתא לרכישה ושיפוץ שמכסה לא רק את מחיר הנכס, אלא גם את עלות השיפוץ;
• משכנתא לרכישה והעברה נזילה שמספקת כספים נוספים לכיסוי הוצאות שונות הנובעות מרכישה.

במקרה הראשון, ההלוואה ניתנת לא בסכום אחד, אלא בחלקים עם סיום העבודה, מה שמסייע בשליטה בביצועים. במקרה השני, לרוב נדרש נכס שני שישמש כבטוחת נוספת.

לכן, אם יש לך צורך בהלוואה בסכום גדול, חשוב להתכונן היטב, לאשר את כל ההוצאות ולקחת בחשבון את הסיכונים הנובעים מביקורות מס ומהתחייבויות נוספות למוסד.