שוק הנדל"ן למשרדים באורבינו

שוק המשרדים במילאנו: איכות עדיין משמעותית

בתחילת 2026, שוק המשרדים במילאנו חווה שלב של ייצוב טבעי לאחר שנה פעילה במיוחד בשנה הקודמת. לפי מחקר חדש של IPI, נפח השטחים המשרדיים שנספגו ברבעון הראשון סך הכל הגיע לכ-72.4 אלף מ"ר. למרות שהמספר קטן יחסית לשיא שנת 2025, הוא מתאים למגמות ההיסטוריות הארוכות של השוק.

בתקופת הדיווח, הושלמו 98 עסקאות, שמעיד על גישה מאוזנת וברירת-מחדל יותר של שוכרים ולא על ירידה בפעילות העסקית. מאופי השוק נשאר יציב: שיעור הריקנות הכולל עומד על כ-9.15%, עם נפח שטחים זמינים של כ-1.18 מיליון מ"ר.

איכות כמרכיב מרכזי לבחירה

המאפיין המרכזי ברבעון הראשון היה הריכוז הגבוה של ביקוש למשרדים יוקרתיים. מתוך נפח השטחים שנספגו, כ-54.1 אלף מ"ר או 75%, היו נכסים בדרגות A ו-A+.

נכסים בדרגה A+ היו הכי מבוקשים, מהווים 40% מכלל העסקאות. 35% נוספים היו נכסים בדרגה A, ורק 25% היו משרדים בדרגה B.

הביקוש למבנים מודרניים שעומדים בדרישות טכניות גבוהות ומספקים סטנדרטים של יעילות אנרגטית עם תשתית איכותית, נמשך. שיעור הריקנות בפלח הפרימיום עומד על 3.2% בלבד, מה שמעיד על הביקוש הגבוה לנכסים איכותיים.

גאוגרפיה של הביקוש: מרכז העיר מוביל

הפעילות הרבה ביותר עדיין רכה ברובע העסקים המרכזי (CBD), שמהווה כחצי מהנפח הכולל של השטחים המומצאים.

המקום השני הוא האזור הפריפריאלי עם 27% מהשוק, ואחריו:

אזורים חצי-פריפריאליים - 11%;
אזורים פרבריים - 8%;
המרכז ההיסטורי - 4%.

ההתפלגות הזו מדגישה את העדיפות של החברות לאזורים עם פוטנציאל טוב, בהתחשב בנגישות תחבורתית וסביבה עירונית מתקדמת כמרכיבים מרכזיים באסטרטגיית מיקום המשרדים שלהן.

עליה במחירי השכירות באזורים המבוקשים

השוק השכירות ממשיך להראות גידול במחירים באזורים היוקרתיים. מחיר השכירות המקסימלי ב-CBD הגיע ל-800 יורו למ"ר לשנה, עם תשואה נטו של כ-4.15% בנכסים הטובים ביותר.

השוואה בין רבעון הראשון של 2025 ו-2026 מראה צמיחה בכמעט כל המגזרים:

דואומו: מ-750 ל-780 יורו למ"ר לשנה;
פורטה נואובה: מ-720 עד 770 יורו;
מחוזות מרכזיים: מ-600 עד 620 יורו;
פריפריה למחצה: מ-460 עד 480 יורו.

בפריפריה גם רואים דינמיקה חיובית:

ביקוקה - מ-320 עד 360 יורו;
סיטי לייף - מ-480 עד 500 יורו;
פורטה רומנה - מ-380 עד 400 יורו.

באזור MIND, המחיר נשאר קבוע על 300 יורו למ"ר לשנה. באזור הפרברים, מחירי השכירות עלו מ-240 ל-260 יורו.

מבנה העסקאות והאזורים הנחפצים

השכירות הקלאסית נשארת הפופולרית ביותר עם כ-63.9 אלף מ"ר.

סוגי עסקאות אחרים חולקו כך:

רכישת נכסים לשימוש עצמי - 10.2 אלף מ"ר;
הרחבת נכסים קיימים - 3.1 אלף מ"ר;
השכרת משנה - כ-4,000 מ"ר;
חוזה שכירות ראשוני - 2.5 אלף מ"ר;
עדכון הסכמי שכירות - 2.5 אלף מ"ר.

המשרדים הפופולריים ביותר היו בגודל של 500 עד 999 מ"ר ובין 1,000 ל-2,999 מ"ר - כ-43% מכלל נפח העסקאות. נכסים בשטח של 3,000 עד 4,999 מ"ר מייצגים 12%, בעוד משרדים קטנים עד 499 מ"ר מייצגים רק 2% מהשוק.

מלאי ישן וצורך במודרניזציה

למרות הביצועים הטובים של פלח הפרימיום, חלק ניכר מהמלאי הקיים מתמודד עם בעיות של עייפות. ציוד טכני לא מתקדם, יעילות אנרגטית נמוכה וצורך במודרניזציה משמעותית מפחיתים מהיכולת של הנכסים להיות אטרקטיביים ומעלים את החשיפה שלהם לשוק.

בנוסף, צפוי שההיצע החדש בתקופה 2026-2028 יישאר מוגבל. כתוצאה מכך, ימשיך הלחץ על מחירי השכירות במשרדים האיכותיים.

בהקשר זה, שיפוץ ושיקום של מבנים קיימים מהווים משימה מרכזית בשנים הקרובות. הפעלת תוכניות שיפוץ בהצלחה תהיה חשובה לבעלי הנכסים ולאיכות הכוללת של המשרדים במילאנו.