כיצד מתנהל תהליך פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות?
פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות הוא הליך משפטי שמאפשר לבעל הנכס להחזיר לעצמו את הנכס. במקרה שהשוכר לא משלם את דמי השכירות או הוצאות נוספות (כמו שירותים), בעל הנכס יכול להבטיח את זכויותיו על ידי ייזום פינוי בשל אי תשלום. התהליך כולל הכנה של הודעת פינוי שחייבת להיות מוכנה על ידי עורך דין. במסמך זה נדרש השוכר לפנות את הנכס בתוך זמן מוגדר וכולל זימון לדיון בבית המשפט שבו יאושר הפינוי.
כיצד מתבצע פינוי בגין אי תשלום?
הליך הפינוי בשל אי תשלום מוסדר בסעיפים 658 והלאה של הקוד האזרחי האיטלקי. החוק מתווה תהליך מיוחד שמאפשר למשכיר, בהיעדר תשלום דמי שכירות, לקבל:
- סיום מוקדם של חוזה השכירות;
- החזרת הנכס והפסקת השימוש;
- גביית דמי השכירות שלא שולמו.
אם הדייר לא משלם את השכירות או חשבונות השירות, המשכיר יכול לפעול במהירות להבטחת זכויותיו. חשוב לפעול מיד כדי למנוע הגדלת החוב שיהיה קשה לגבותו. איחור בתשלום אחד יכול להיות מקרה בודד או בעיה זמנית, אך אם האיחור נמשך מעל חודשיים, זהו סימן חמור למשכיר.
תנאים לתחילת פינוי
כדי להתחיל בהליך פינוי בשל אי תשלום, ישנם שני תנאים שחייבים להתקיים:
1. קיום חוזה שכירות כתוב ורשום.
2. אי תשלום דמי שכירות או הוצאות נוספות מצד השוכר.
פינוי אינו אפשרי אם חוזה השכירות לא נערך בכתב ולא נרשם ברשויות המס. הסכמים בעל פה או תשלום דמי שכירות "מתחת לשולחן" אינם מעניקים זכות לפינוי. במצבים אלו, הבעלים יידרש לתבוע בדרכים אחרות – למשל שחרור הנכס מתפיסה בלתי חוקית.
ביחס לאי תשלום, קיימים הבדלים לפי סוג השכירות:
- למגורים: על פי סעיף 5 לחוק מספר 392/78, מספיק אי תשלום חודש אחד של דמי שכירות או שווה ערך לשני חודשי שכירות בחשבונות.
- שאינם למגורים (כמו מסחריים): כאן חלה "הפרה קלה" (סעיף 1455 בקוד האזרחי). השופט מעריך את חומרת ההפרה. באופן כללי זהה לקריטריונים של שכירות למגורים.
פינוי בשל אי תשלום יכול להתבצע כאשר השוכר לא משלם דמי שכירות או הוצאות נוספות (כמו שירותים) במשך 20 ימים לפחות. לפני כן, לא ניתן לקדם את הפינוי. לשכירות שאינה למגורים, השופט יעריך את חומרת ההפרה, בעיקר אם האי תשלום חוזר ונשנה.
שלבי הליך הפינוי
היישום של הליך פינוי בשל אי תשלום כרוך במעורבות חובה של עורך דין וכולל את השלבים הבאים:
1. הכנה והגשת הודעת פינוי: בעל הבית מכין את ההודעה ושולח זימון לבית המשפט עם ביצוע על ידי הוצאה לפועל לאישור הפינוי. יש להמתין לפחות 20 ימים בין ההודעה למועד הדיון, אלא אם הבעלים מבקש קיצור.
2. דיון בבית המשפט: בדיון השופט יכול:
- לאשר את הפינוי;
- לאפשר הארכה לשוכר לתשלום;
- להעביר את התיק להליך רגיל אם יש התנגדות מצד השוכר.
שינויים בעקבות הרפורמה הקרטיבית
רפורמת קרטביה שינתה את אופן מתן ההודעות והאישור לפינוי. כעת נדרש להודיע לשוכר דרך הוצאה לפועל. אישור הפינוי הפך פשוט יותר: אם השוכר לא מופיע בבית המשפט, השופט יכול לאשר את הפינוי מיד ללא צורך בצו נוסף. הרפורמה מעודדת גם שימוש בדואר אלקטרוני רשום (PEC) לפישוט וקיצור התהליכים.
מה קורה לאחר הודעת הפינוי
אם השוכר לא מפנה את הנכס מרצונו לאחר קבלת ההודעה, המשכיר רשאי להתחיל הליכי אכיפה בכוח. התהליך כולל את הצעדים הבאים:
1. אישור הפינוי על ידי השופט והוצאת צו אכיפה;
2. מתן זמן לשוכר (בדרך כלל 10 ימים) לעזוב את הנכס מרצונו;
3. אם השוכר לא מגיב, ההוצאה לפועל מודיעה על הפינוי המתקרב;
4. קביעת מועד מדויק לפינוי;
5. במידה והשוכר נשאר בנכס, ההוצאה לפועל יכולה לבקש סיוע משטרתי לביצוע הפינוי.
עד הפינוי, השוכר מחויב להמשיך לשלם דמי שכירות ולכסות הוצאות משפטיות, אם נדרשות.
