סקר בנק איטליה: מחירי הדירות ממשיכים לטפס, ההיצע לא עומד בביקוש

לפי הסקר הרבעוני המסורתי של בנק איטליה על מצב שוק הנדל"ן למגורים, מחירי הנכסים באיטליה ימשיכו להראות עלייה יציבה וחיובית ברבעון השלישי של 2025. אף על פי כן, ההנחות הממוצעות על עסקאות קטנות במידה, וזמן המכירה הממוצע של בתים הגיע לשפל היסטורי. במקביל, הביקוש מצד הרוכשים מתאושש, בעוד ההיצע ממשיך להצטמצם.

המחירים עולים בהתמדה וכמעט בכל מקום.

ברבעון השלישי של 2025, ההפרש הנקי בין הערכות צמיחת מחירי הדיור לירידה עלה ל-7 נקודות אחוז (לעומת 5 נקודות אחוז ברבעון השני) והיה גבוה בהרבה מאשר באותה התקופה בשנת 2024. הפרש חיובי נרשם כמעט בכל המדינה, למעט בדרום איטליה (מֵזוֹג'וֹרְנוֹ), שם נותר שלילי, אך חל שיפור משמעותי בהשוואה לרבעון הקודם.

עליות המחירים הגדולות ביותר נצפו בערי המרכז והצפון מזרח של איטליה, שם שיעור הסוכנים המדווחים על עליות מחירים עלה עוד יותר.

ההנחה הממוצעת מהמחיר המבוקש המקורי ירדה קלות ל-7.5% (מ-7.8% ברבעון הקודם) ונשארה ברמה הנמוכה ביותר שנרשמה. בערים גדולות בצפון מזרח, ההנחות ירדו מתחת ל-5%. זמן המכירה הממוצע של דירות עלה מעט ל-5.6 חודשים (מ-5.4 חודשים), אך נותר קרוב לשפל ההיסטורי שלו.

הביקוש מתאושש, ההיצע ממשיך לרדת

הפער השלילי בין השינויים הצפויים במספר הקונים הפוטנציאליים הצטמצם במידה רבה, במיוחד בערי גדולה ובאזורים מטרופוליניים. במקביל, סוכני נדל"ן ממשיכים לדווח על ירידה בהזמנות מכירה חדשות. המאזן נטו עבור תיק ההזמנות הנוכחי היה -32 נקודות האחוז (-30 נקודות האחוז ברבעון הקודם ו-25 נקודות האחוז בשנה הקודמת), ועבור הזמנות חדשות שהתקבלו, -30 נקודות האחוז.

הגישה למשכנתאות נותרה נוחה

קשיים בקבלת אשראי נותרו מועטים: רק 19% מהסוכנויות ציינו בעיות מימון כסיבה לביטול חוזים. חלק העסקאות שמומנו במשכנתאות עלה ל-65.9%, והיחס בין הלוואה לערך (LTV) היה 78.4% - שני המדדים הגיעו לרמות שקדמו לתחילת מחזור העלאות הריבית של הבנק המרכזי האירופי ביולי 2022. כך שמצב האשראי נחשב לנוח בדרך כלל עבור רוכשים.

שכר הדירה ממשיך לעלות, אך לאט יותר.

למרות שהעלייה בשכר הדירה התמתנה מעט, היא נותרה משמעותית: ההפרש הנקי בין העליות והירידות המשוערות היה +41 נקודות האחוז. מרבית הסוכנים מייחסים את עליית שכר הדירה בעיקר לירידה בהיצע הדיור להשכרה לטווח ארוך. גורם זה בולט במיוחד בערים, כאשר הסוכנים מציינים שהעדפת הבעלים היא להשכרות קצרות טווח או יומיות.

ההשפעה של השכרות לטווח קצר (כמו Airbnb)

שיעור הסוכנויות הרואות בתופעת ההשכרה לטווח קצר כמשמעותית עלה מעט ליותר מ-50%. מתוכן, יותר מ-80% מציינות השפעה משמעותית על מחירי השכירות לטווח ארוך (מעל 30 יום), כאשר למעלה מ-60% מדרגות השפעה זו כחזקה מאוד.

במקביל, ההשפעה הנתפסת של השכרות לטווח קצר על מחירי המכירה נחלשה במידה מסוימת ברחבי הארץ. ההשפעה המרכזית נותרה ירידה בהיצע הנכסים למכירה: כ-40% מהסוכנים מציינים זאת.

תחזיות השוק הופכות אופטימיות יותר

ציפיות הסוכנים להתרחבות השוק האזורי ולשוק הנדל"ן האיטלקי כולו השתפרו מאוד בהשוואה לרבעון הקודם ולאותה התקופה בשנה שעברה.

לגבי מחירי המכירה הצפויים ברבעון הרביעי של 2025, הסוכנים מנבאים ירידה קלה, אך המאזנים נטו הראו ירידה פחות שלילית מאשר בשנה הקודמת, מה שמעיד על חזרת הביטחון בקרב פעילי השוק.