שיפוצים גדולים בבניין דירות: מי משלם במכירת דירה?

בעת תכנון שיפוץ נרחב בבניין מגורים, עולה שאלה מרכזית: מי יהיה צריך לסנן את ההוצאות אם הנכס יוחלף? התשובה לשאלה זו תלויה במינו של אישור התיקונים - לפני או לאחר חוזה הרכישה והמכירה.

מי יכול לשלם עבור עבודות תיקון אם אושרו לפני המכירה?

במידה והתיקון הרחב אושר בכנסת בעלי הבניין לפני חתימת הערבות הנוטריאלית (הסכם רכישה ומכירה), כך ההוצאות יטלו על המוכר. לפי פסקי דין אחרונים, המוכר, אשר היה בעלים בעת אישור העבודה, חייב לכסות את כל ההוצאות המשותפות לזה.

ההחלטה ניתנה על ידי בית המשפט בנאפולי בנובמבר 2023. במקרה כזה, הבעלים החדש, אשר קיבל דרישות תשלום מהקבלן, הערער בבית המשפט וניצח בתביעה. בית המשפט פסק כי על הבעלים הקודם לשלם עבור התיקונים, משום שהוא היה בעלים בעת אישורם.

מה לעשות במהלך תיקונים רגילים?

ההוראות הללו נחותות במיוחד על תיקונים נרחבים. לעניין תיקונים קטנים, המצב שונה. במידה ואישרו עבודה קטנה לפני העסקה, אך הושלמה לאחריה, על הבעלים החדש לסנן את ההוצאות, משום שהוא ייהנה ישירות מתוצאות העבודה.

חשיבות הסכמים בין קונה למוכר

במהלך חוזה הרכישה והמכירה, המוכר צריך למודע את הקונה לתיקונים קרובים. מה שמאפשר לשני הצדדים להסכים על מי ישלם עבור ההוצאות הקרובות. לדוגמה, ניתן לכלול בתיק המשפט סעיף שבו המוכר מתחייב לסכם את תשלום כל ההוצאות שאושרו לפני העסקה.

מה לעשות במקרה שהמוכר אינו יכול לשלם עבור תיקונים?

במקרה בו הבעלים הקודם לא מסוגל לשלם עבור תיקונים נרחבים, הבעלים החדש אינו צריך לסנן את ההוצאות אלו. במקרה זה, חברת הניהול או HOA חייבים לגבות את החוב מהבעלים הקודם דרך בית המשפט, כולל כול נכסיו.

האם ניתן לשלם על תיקונים בתשלומים?

במקרה של קשיים כלכליים, ניתן להציע תוכנית תשלומים לפיצוי עבור התיקונים. זאת באמצעות הגשת העניינים לאסיפה הכללית לקבלת החלטה. גישה זו עוזרת למנוע חובות נוספים ולמנוע דיחויים במצב הכלכלי של הנכסים.

לכן, בעת מכירת דירה חשוב לשקול את זמן אישור התיקונים הגדולים ולהסכים מראש על חלוקת ההוצאות כדי למנוע התנגשויות ולהימנע מפגיעה.