שוק הנדל"ן האיטלקי: צמיחת מחירים וביקוש משתנה

מחקר של Real Estate DATA HUB מראה כי שוק הנדל"ן האיטלקי נכנס לשלב בוגר יותר של פיתוח. גורמי הצמיחה העיקריים הם יעילות אנרגטית של דיור, האטרקטיביות הגוברת של אזורי המדינה הדרומיים, והעניין הגובר של קונים בבתים ודירות מרווחים יותר.

בעוד שמדינות אירופאיות רבות נותרות זהירות בהשקעות ומקדישות תשומת לב מוגברת לאיכות הנכסים, איטליה סיימה את 2025 עם תוצאות מרשימות: מספר העסקאות בשוק הנדל"ן למגורים גדל ב-9.5%, המחירים עלו ב-3.5% בהשוואה לשנה הקודמת, והזמן הממוצע למכירת נכס היה כ-150 ימים. נתונים אלה מוצגים במהדורה השלוש עשרה של דוח Real Estate DATA HUB, שהוכן על ידי המחלקות האנליטיות של REMAX Italia, RYZE ו-24MAX.

תחזיות לשנת 2026

מומחים צופים שהשוק ימשיך לצמוח בשנת 2026, אם כי קצב הצמיחה יהיה מתון יותר. הוא יתמך על ידי גורמים פונדמנטליים יציבים. עבור קונים, איכות הדיור, יעילותו האנרגטית ויכולתו לשמור על ערכו בטווח הארוך הן בעלות חשיבות מרכזית.

לדברי מנכ"ל REMAX Italia, דריו קסטיליה, שוק הדיור האיטלקי הופך בוגר ומודע יותר. למרות הביקוש הגובר לנכסים, הביקוש נותר גבוה, שכן נדל"ן עדיין נתפס כנכס אמין וחשוב אסטרטגית.

דיור חסכוני באנרגיה עולה במחיר ונמכר מהר יותר

יעילות אנרגטית חדלה להיות מגמה סביבתית בלבד והפכה לגורם כלכלי חשוב. בשנת 2025, מכירות נכסים עם דירוגי אנרגיה A ו-B עלו ביותר מ-25% בהשוואה לשנתיים קודם לכן.

מחירם של נכסים כאלה גבוה בממוצע בכ-40% מזה של דיור עם ביצועי אנרגיה נמוכים. עם זאת, הם נמכרים מהר יותר: תקופת החשיפה בשוק קצרה בכ-8% מהממוצע.

משכנתאות "ירוקות" הופכות לרווחיות יותר

מגזר הבנקאות מספק תמריץ נוסף. במחצית השנייה של 2025, שיעורי הריבית הקבועים על משכנתאות "ירוקות" המיועדות לרכישת דיור חסכוני באנרגיה ירדו לכ-2.19%.

התשלומים החודשיים על הלוואות כאלה נמוכים בממוצע ב-15% מאשר בתוכניות משכנתא סטנדרטיות. בשילוב עם עלויות תחזוקה נמוכות יותר של הנכס, הדבר הופך דיור חסכוני באנרגיה לאטרקטיבי לא רק מבחינה סביבתית אלא גם מבחינה כלכלית. בנוסף, לדרישות האירופיות ליעילות אנרגטית כבר יש השפעה ניכרת על התנהגות הקונים.

דרום איטליה הופך למרכז צמיחה חדש

אחת ההתפתחויות הבולטות ביותר של 2025 הייתה התחזקות מעמדם של האזורים הדרומיים של איטליה והאיים. בעוד שצפון ומרכז המדינה מראים התייצבות בשיעורי הצמיחה, הדרום הציג את התוצאות הטובות ביותר לאורך כל תקופת התצפית.

מספר גורמים תורמים לכך: מחירי נדל"ן יחסית נוחים, הפופולריות הגוברת של עבודה מרחוק והיברידית, וסיכויים טובים לעליית ערך עתידית של דיור.

מומחים סבורים כי לא מדובר בשינוי לטווח קצר, אלא בשינוי ארוך טווח במגמות השוק. תמריצי מס, איכות חיים גבוהה ומחירים נוחים יותר בהשוואה לאזורים המרכזיים והצפוניים מושכים קונים צעירים הרואים פוטנציאל משמעותי באזורים אלה.

קונים בוחרים בדיור מרווח יותר

דירות שלושה חדרי שינה נותרות סוג הדיור הפופולרי ביותר במדינה, המהוות 37.35% מהביקוש. עם זאת, העדפות הקונים עוברות בהדרגה לכיוון נכסים מרווחים יותר.

כיום, דירות ארבעה חדרים ובתים או דירות עם חמישה חדרים או יותר מהוות יחד כמעט 38% מהביקוש. זה משקף שינוי בתפיסות לגבי דיור: בית צריך לשמש בו זמנית כמקום להרפיה, עבודה, ספורט, לימודים וחברה.

מגמה זו בולטת במיוחד באזורים המרכזיים והדרומיים. במרכז איטליה, נכסים עם ארבעה חדרים מהווים כ-20% מהעסקאות, בעוד שבדרום הם מהווים 27%. בתים עם חמישה חדרים או יותר מגיעים לנתח של 22% במרכז המדינה ו-30% באזורים הדרומיים. זה נובע בעיקר מהעובדה שהרחבת שטחי המגורים כאן נותרה במחיר סביר יותר.

נדל"ן מסחרי: התמקדות בהתחדשות עירונית

מגזר הנדל"ן המסחרי סיים את 2025 עם נתוני שיא. עם זאת, המאפיין העיקרי לא היה רק דינמיקת ההשקעות, אלא גם השינוי האיכותי בשוק.

נדל"ן משרדי, נכסי קמעונאות, מתחמי לוגיסטיקה ומגזר המלונאות נתפסים יותר ויותר ככלים לפיתוח כלכלי ולשיפוץ עירוני.

קמעונאות

מגזר הנדל"ן הקמעונאי צמח ב-46% בהשוואה לשנת 2024, והגיע לשיא היסטורי. עיקר ההשקעות הועברו לנכסים מחוץ למרכזי ערים, שהיוו כ-80% מכלל העסקאות.

המושג "מרכזי חוויה", המשלבים קניות, בידור וגסטרונומיה, צובר פופולריות. משקיעים מתעניינים בעיקר באאוטלטים, רחובות קניות יוקרתיים ומרכזי קניות מודרניים.

עסקי מלונות

מגזר המלונאות היה השני בקצב הצמיחה, עם עלייה של 20%. פרויקטים בעלי ערך מוסף, הכוללים שיפוץ של משרדים ישנים ומבנים היסטוריים והפיכתם למלונות יוקרתיים, הוכיחו את עצמם כפופולריים במיוחד.

אסטרטגיה זו מאפשרת לנו לטפל בו זמנית בבעיית הנכסים הלא יעילים ולענות על הביקוש הגובר למוצר תיירותי איכותי. חלק משמעותי מההשקעה מופנה לפלחי הפרימיום והיוקרה.

רומא מצמצמת את הפער עם מילאנו

נדל"ן לוגיסטי משך השקעות של כ-2 מיליארד אירו, עלייה של 30% לעומת השנה הקודמת. כמעט כל נפח המימון - 98% - סופק על ידי משקיעים זרים.

יעילות אנרגטית, ידידותיות לסביבה ואיכות נכסים גבוהה נותרו הקריטריונים העיקריים לבחירת נכסים. במקביל, שוק הלוגיסטיקה מתרחב בהדרגה מעבר לדומיננטיות המסורתית של מילאנו: מחירי השכירות באזור רומא מתקרבים יותר ויותר לרמות מילאנו. מרכזי נתונים, המהווים פלח נפרד וצומח במהירות, מספקים דחיפה נוספת לפיתוח.

שוק המשרדים: נפחים נמוכים יותר, ביקוש גבוה יותר

השקעות בנדל"ן למשרדים ירדו ב-14%, והסתכמו בכ-1.8 מיליארד אירו. עם זאת, הירידה בנפחים אינה משקפת את התמונה המלאה של האירועים.

מגמת "הבריחה לאיכות" מתחזקת בשוק - ריכוז הביקוש בנכסים באיכות הגבוהה ביותר בדרגה A עם הסמכת ESG, הממוקמים באזורי עסקים מרכזיים. שיעור הריקנות עבור נכסים כאלה נותר נמוך ביותר: כ-3% במילאנו ורק 1.6% ברומא.

כתוצאה מכך, בעלי נכסים מודרניים וברי קיימא נהנים מביקוש יציב ויכולים לגבות פרמיית מחיר, בעוד שנכסים באיכות נמוכה יותר מאבדים בהדרגה את התחרותיות שלהם.

לדברי לורה פיאנטנידה, ראש קשרי מוסדיים ב-RYZE, השוק הופך סלקטיבי יותר ויותר. משקיעים ושוכרים מעדיפים נכסים המשלבים איכות גבוהה, קיימות, פתרונות חדשניים וגמישות שימוש. שיפוץ ועיצוב מחדש של פרויקטים של מבנים קיימים הם כיום המקור העיקרי ליצירת ערך, ומגדילים את הפער בין הנכסים האטרקטיביים ביותר לבין נכסים שאינם מצליחים להסתגל לדרישות השוק החדשות.